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美聯儲降息,關注對EB-5投資移民的影響
流覽次數:869 添加時間:2024/9/20 來源:美國EB5一點通
疫情以來的幾年時間裡,整個美國房地產行業先後經歷了疫情和高利率的雙重打擊,眾多過往EB-5項目紛紛陷入無法再融資導致的貸款違約、延期、進而項目止贖拍賣,導致眾多老EB-5投資人,投資返還無望。
閱讀參考:
EB-5,項目爆雷原因與問題項目匯總
同時,新EB-5項目融資困難、成本飆升,以前EB-5貸款利息通常在4%左右,而現在往往7%起步,甚至9~10%。高收益,高風險,這是最基本的邏輯,EB-5投資人收穫的只有綠卡,而不是貸款利息。
換句話說就是,新投資人承擔了更高風險,收益還是同一張綠卡。
現在,美國進入降息通道,而且按照市場預期降息可能一直持續到25年底甚至到26年中,250個基點的降息幅度。
美聯儲的降息舉措,將如何影響EB-5項目和投資人呢?今天,EB5Sir抛磚引玉,談談個人的幾點看法。
先談好的:
1.
老項目再融資會變容易了
,成本低了,有可能可以還EB-5貸款了
EB5Sir就知道有好幾個項目,EB-5貸款違約,區域中心和開發商協商延期,給開發商繼續尋找再融資的機會。
當貸款利息高起的時候,同一項目融資會更難。現在降下來,而且繼續在降息通道上,將會使得同一項目的估值增加,融資更容易。
那些前段時間碰到問題的項目,也許迎來了轉折。只要業務本身還算健康,那麼可能就等來了鹹魚翻身的機會。
2.
新項目
,融資也會更容易,融資成本也可以降下來,
有益於項目健康
前面已經說了,以前EB-5貸款往往只有4%左右的利息,最近兩年大部分項目7%起步,高至9%、10%甚至更高。其他高級貸款也一樣,最少也是7~8%起步,而且往往不是銀行發的,都是追求高收益高風險的地產基金。
因此,不少新項目,從立項之初,融資成本就非常高,會吃掉今後很多利潤,推高項目的風險。
利息走低,對於新融資項目會是利好。
3.
新項目,EB-5貸款會相對容易返還了
EB-5貸款利息,最近兩年這麼高,項目方也是逼不得已。現在利息下來,項目方就有積極性早日還掉EB-5貸款,無論是項目出售還是再融資。
這也算是好事,畢竟很多項目都是N+1+1甚至再+下去的。之前的高利息,開發商沒有辦法,早點替換掉是合理選擇。
4. 降息,也會
有利於房地產行業的發展
利息低了,房地產估值上升、融資容易、成本低推動建設,同時購買地產成本降低推動交易,都有利於房地產行業的發展。
5. 新投資人,辦理EB-5的成本也可以降下來了
最近,人民幣升值,與美聯儲預期和實際降息有關。同樣80萬,可以少費點錢了。
說了這麼多好消息,最後
說說壞消息
吧。
美聯儲為什麼降息?
美聯儲的目標是維持通脹和就業的平衡。
之前,通脹太高了,加息降通脹。現在,為何一下子加50個基點,因為美聯儲看到了失業率上升,
擔心經濟走向衰退
。
現在很難說,美聯儲降息是否滯後於經濟趨勢了。如果如市場所擔憂的,無論怎麼降息可能都無法避免美國經濟的硬著陸。那麼,上面談的所有好消息,可能都是一場空。
總之,對於新投資人而言,EB5Sir還是建議要多關注經濟預期,而不單單是項目本身,很多時候大勢難逆。
文章來源:美國EB5一點通
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