【分享】如何判斷建築類的EB-5 項目風險大小？
流覽次數：5397    添加時間:2016/6/15    來源:Frank Tsang臧煜卓

本文暫且不談沒有建築週期、一開始就進入經營階段的項目。現在市面上最常見的房地產行業項目，都是先經過建築施工才開始經營，那麼投資人要怎麼選擇安全的項目來辦理美國投資移民身份呢？

先建設再經營的一類項目，譬如：酒店、公寓、老人中心、護理之家、商場等，首先，重中之重的考慮方向是項目預算，其次是建築週期，再來要注意就業計算中的經營就業。以上這些要素跟綠卡取得和資金返還的幾率有絕對關係。除了這些還有其他應考慮的一些因素，不過今天所談的主要是從這些角度出發。

項目預算與就業人數計算：
區域中心項目與傳統的直投項目相比，有一個優勢是：在就業計算上可以使用間接包括衍生就業。間接就業是基於經濟學，完全來自經濟學模型的計算，通常使用的經濟模型包括IMPLAN, RIMS II。並且美國移民局接受資本消費的就業理論，按此理論，間接和衍生就業的產生可以與直接就業完全沒有瓜葛，是相對獨立的消費結果，簡單來說，就是只要證明投資款是否按計劃花出去了。
因此，對於區域中心來說，項目花錢越多意味著能創造的就業人數就越多，也就表示可以招募更多的投資人。
由於移民局採用這樣一種就業計算方式，但又缺乏對項目行之有效的監管，導致很多區域中心的項目預算浮誇注水，以增加就業名額，招攬更多的EB-5資金進來。最早出事的芝加哥會議中心項目的土地估值為1.77億美元，項目將創造8000多個就業崗位，然而從其他評估來源提供的一系列周邊土地的估值資料顯示超高注水，附近一塊20英畝的土地於2011年以770萬美元賣出，而該項目土地僅2.8英畝卻估值1.77億；
最近一個出事的加州質子中心項目號稱可以創造4775個就業，意味著打算招募至少400位投資人。

建築週期與就業人數計算：
根據移民局現行規定，建築週期持續2年以上，移民局才會考慮接受建築過程中的直接就業。很多項目的實際施工期往往都不到2年，按規定不能使用直接就業。
按正常經營，投資人管理方應該都是希望儘早完工儘早營業賺錢。但有的區域中心項目是打投資人主意，為了能用上建築過程中的直接就業，擴大eb5投資名額，人為拉長建設工期，工期越長，花費越高，反而越能計算出更多就業數量。而項目方的管理費可以拿更多更久。

經營就業計算：
如果項目用到了經營當中的就業，則需要等到項目施工完成開業。經營就業基本也是分為兩大類：直接就業和預測收入方式。這兩類就業計算方式都很依賴經營狀態，一旦盈利不如預期，或者企業主在規定的時間內不能聘到足夠的就業人數，就業達標就顯得岌岌可危。在實際案例中如何識別就業計算方式和風險？見文章：《EB-5 就業分析風險分析三部曲(高級篇)：實戰分析如何判別就業風險》。

既然我們瞭解了以上的貓膩，那麼投資人怎麼分辨哪些預算才是合理，哪些工程不是故意拖延到24個月以上，哪些項目不是著眼在賺取投資款上？今天我們拿一個項目實例，投資人可以根據這些資料來做依據，有了一個標準，就不難比較出離譜的項目了。

印第安那州萬豪廣場套房酒店
1. 酒店地理位置：印弟安納波里斯是美國印第安那州的首府，也是該州最大的城市，在中西部面積僅次於芝加哥，距離中西部最大城市芝加哥240公里。市區面積 911.7平方公里。人口 800,167。其中白人占 69.09%，黑人占 25.5%，是美國第四大的州首府。
2. 酒店規劃：印第安那州萬豪廣場套房酒店占地 0.72英畝，共五層，擁有客房 143間。酒店設施完備，有早餐室，健身房，商務中心，洗衣房和室外泳池等。酒店定位為長住型酒店。
3. 資金使用說明：
1) 土地取得： USD 95 萬
2) 設備設施： USD 1,172 萬
3) 硬性建築支出 USD 191 萬
4) 軟性支出與其他支出 USD 270 萬
資金總額 ：USD 1,728 萬
4. 項目資金結構：
1) 借款企業自有資金： USD175 萬， 占比 10%；
2) EB-5 資金： USD 500萬， 占比 29%， 屬於還款第一順位；
3) 金融機構資金： USD 568萬， 占比 33%， 同屬還款第一順位；
4) SBA保證資金： USD 485 萬， 占比 28%， 屬於還款第二順位。
5. 預算風控：
由還款第二順位的美國聯邦中小企業局屬下的認證機構，按照SBA 504嚴格的審核標準，
杜絕預算注水及項目詐欺等情況。SBA審核標準請參考：http://www.uslawchina.com/new_content.asp?xw_id=4271
6. 就業人數計算：
1) 建築週期18個月，所以只計算建築期間的間接和衍生就業，根據硬性和軟性支出共1,363萬的資金來計算間接和衍生就業人數，共 111.49人。
2) 建築開發完成後的經營就業： 47.53的直接就業，29.6的間接及衍生就業，共 77.13人。但區域中心認為項目在經營期間為了節約成本，也許會減少聘雇全職員工人數，因此完全不用這77.13人的就業數字來招募投資名額。請注意：所有經營就業並不是完全以聘請的全職員工來計算，大部分是要靠項目的獲利收入來計算，也就是企業沒有獲利，當初計算的就業人數就會被打折扣，甚至無法計算人數，直接影響到綠卡的通過或拒絕。
7. 招募名額： 10名 ，只用建築週期 111.49 人中的 100名就業。經營中產生的就業人數完全不用於招募EB-5投資人。
8. 施工監管，驗收，完工保證：
四方參與：1）企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到 EB-5貸款的公司；2）企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者；3）資金借出方，包括EB-5投資人的區域中心（ALC）；4）區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團。

監管內容包括：
1) 監管機構須按要求對項目施工進展進行現場檢驗。
2) 監管機構在檢驗前要對項目規劃和具體支出明細進行審核，事先明確施工進度應該完成的程度。
3) 監管機構須在收到借貸機構發出的施工檢驗請求 7-10天內完成檢驗。檢驗報告須包括： 施工比例、施工進展、施工現場照片等。

完工擔保的職責要滿足：
1) 監管機構須徹底理清在項目初始階段建築商列出的每一小項資金使用的目的
2) 監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商
3) 建築商須同意每個月提供一切監管機構需要的檔和單據
4) 建築商在分包協議中注明發包權在必要時可轉移給企業主，借貸機構或指定代理
5) 借貸機構須在建築預算之外再預留 10%資金以滿足項目預算應急需要
6) 監管機構有權在建築商施工計畫改變之前提出異議並改變該計畫
7) 建築商在施工費用意外增加時必須第一時間通知企業主，借貸機構和監管機構
8) 建築商必須將自己的具體盈利通知其它三方並取得各方批准
9) 監管機構有權審核建築商簽約的分包商協議。

【總結】
項目預算，在距離芝加哥240公里的印第安那州的首府城市，蓋一家酒店143個房間、5層、加上一些公共設施，土地預算 95萬美金，設備和硬性建築預算1,363萬美金，軟性和其他支出是 270萬。
建築週期：18個月，綠卡所需的就業只計算建築期間的衍生和間接就業，不會因為要計算直接就業而拖延工期；也不計算建成後的經營就業。
參與主體：項目方、建築商、投資方，監管方，四方角色明確。EB-5投資人與區域中心利益一致；項目方是希望儘快完工開始經營從而帶來收入；建築商與監管方必須按進度完成，監管方有擔保責任，在預算確定情況下拖延工期只會提高他們自己的成本。

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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