ALC新項目發佈 | No.70喬治亞噴泉老人中心
流覽次數：3348    添加時間:2018/6/30    來源:ALC走進美國

喬治亞噴泉老人中心(The Fountains at Carterville)項目發佈

901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120


項目概述
喬治亞噴泉老人中心位於喬治亞州卡特斯維爾市，詳細地址：901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120。卡特斯維爾市地處亞特蘭大北部連綿起伏的丘陵地帶，位於Etowah河畔，附近有Allatoona湖，是一個充滿活力的城市。卡特斯維爾的娛樂和文化活動豐富。城市有很多體育館，文娛中心和眾多大大小小的公園，最著名的公園是Dellinger公園。老人中心所在位置環境優美，步行即可到Delinger公園和SamSmith公園。喬治亞噴泉老人中心是一家大型老年公寓和活動中心，占地5.39英畝，共兩層，建築面積56,821平方英尺，總共60個房間，含單間宿舍和兩室公寓，74個床位。公用設施包括餐廳，圖書館，網吧，美容院，雜貨店，健身房，康復理療區，洗衣店，棋牌室，娛樂中心，還有戶外活動區，球場，燒烤和園藝等不同區域，是一傢俱現代裝修和設施的涵蓋居住、商業零售、辦公區、醫療服務、多功能娛樂休閒廳為一體的老年活動中心。喬治亞噴泉老人中心的建成將大大便利臨近城市的老年退休人員，解決成年子女家庭的後顧之憂，並同時解決大批就業名額，而帶動地方經濟的發展。項目建築施工期為8個月，開業時間預計在2019年。

項目優勢
• 高級貸款多重金融風控審批。喬治亞噴泉老人中心(The Fountains at Carterville) SBA 7(a)貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程序。它不僅要符合美國移民局對EB-5項目的普遍性要求，還要通過美國中小企業局(SBA)近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的SBA將對企業主的經營經驗，抵押償付條件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 項目未來現金流有保障。項目選址優勢明顯，綜合當地市場和經濟發展前景，以及管理團隊的豐富經驗，項目未來幾年現金流充足，發展潛力濃厚，償還貸款沒有任何壓力。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA 7(a)貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業的固定資產來清償債務。投資人的EB-5資金與SBA所擔保的貸款部分，在清償順位上共占第一順位(Pari Passu)。

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外，為投資者再提供一個靈活有效的退出方式，即通過向其他銀行和金融機構出售貸款而實現。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到92.99人，完全能滿足3個投資人所需要的30個就業。並且，由於所需的30個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• 第三方專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管。項目有美國權威的專業建築施工公司提供的全面資金管控及施工監管，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1092萬美元。資金結構為：美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款150萬美元(占總資金來源14%)，和非EB-5第一商業貸款795萬美元(73%) (其中SBA提供擔保的資金額度為500萬美元)，以及借貸企業本身提供的現金投入147萬美元(13%)。需要說明的是：ALC提供的第一貸款150萬美元，系來自3個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
喬治亞噴泉老人中心的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個ALC老人中心項目的成功經驗，從項目所需的直接就業和建築產生的就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的就業：根據不少於$721萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的就業總數將在63.07人。

B. 開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增18個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少11.92個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少29.92。

因此，本項目的總就業數將會達到92.99人，能滿足9位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集3位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的30個就業將全部來自建築產生的就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

在ALC操作的每一個專案進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過該第三方監管機構的嚴格審核過濾，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。


接下來，在資金發放後的一個月內，監管機構會進行下一個更重要的跟進工作：對項目進行施工現場的檢驗，來進一步確認資金使用在了正確的地方，並出具施工進度報告。

報告須包括：
a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片


ALC投資人在I-526遞交後，都會定期收到項目施工報告，含以上所有資訊。所有項目全部都有第三方專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管，確保EB-5投資人需要的建築就業100%到位，EB-5資金安全運轉！

項目選址
喬治亞噴泉老人中心位於喬治亞州的卡特斯維爾市。該市地處亞特蘭大北部連綿起伏的丘陵地帶，位於Etowah河畔，附近有Allatoona湖，是一個充滿活力的城市。

卡特斯維爾市


Allatoona 湖

卡特斯維爾的娛樂和文化活動豐富。城市有很多體育館，文娛中心和眾多大大小小的公園。該市最著名的公園是Dellinger公園，占地111英畝，包括網球場，運動場，奧林匹克規模的游泳池和2英里的步行/慢跑路徑，鬱鬱蔥蔥的樹木繁茂，湖泊和涼亭。除此之外，該城市還有很多博物館，包括大劇院，布斯西部藝術博物館和巴托歷史中心。

布斯西部藝術博物館

喬治亞噴泉老人中心的具體地址是901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120。老人中心所在位置環境優美，步行即可到Delinger公園和SamSmith公園。

喬治亞噴泉老人中心外觀設計和地理位置衛星圖


詳細地址：901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120

管理團隊
項目的開發管理工作將由卡特斯維爾噴泉房產開發有限公司(TheFountains in Cartersville LLC)承擔。卡特斯維爾噴泉房產開發有限公司總裁Craig Thomas先生有多年的地產以及老人中心的開發經驗。他畢業于Kennesaw州立大學，開發成功的老人中心包括在Cedarcrest的Overlook老人中心等。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，喬治亞噴泉老人中心的主要負責人Craig Thomas信用記錄良好，無拖欠款記錄。

抵押商業地產估值
該老人中心優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務在當地有絕對的吸引力和競爭優勢，商業前景樂觀。項目建築施工期為8個月，開業時間預計在2019年。根據世界領先的老人中心估值及諮詢公司HealthTrust諮詢有限公司提供的估值報告，項目開業經營後估值將達到1,100萬美元，穩定經營後的估值將達到1,260萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測項目建成後投入使用的現金流及財務狀況，項目開發商對項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮：

• 項目所在位置地理位置優越，交通便利，靠近醫療設施和休閒娛樂的區域
• 該地區的老年人數在增加中，對老年中心服務的需求會繼續提高
• 卡特斯維爾市環境優美，氣候溫和，適宜養老
• 老年公寓活動中心建成後狀況最優，較其他中心具有競爭優勢
• 此項目的開發商和管理層有很豐富的行業經驗

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合項目周邊商業及競爭者的經營資料，項目開發商對建設完工後的未來三年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，喬治亞噴泉老人中心SBA 7(a)項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的就業，完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA 7(a)貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源：ALC走進美國


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