獨家分析 | 美國投資移民政策面臨調整：投資人如何在目標就業區調整後選擇區域中心？
流覽次數：3179    添加時間:2017/10/5    來源:RCH走進美國

美國投資移民政策正面臨巨大調整，美國國會內部的討論如火如荼。由於大多數美國國會議員支援對目前的目標就業區（TEA，注：高失業率地區或者人口稀少的鄉村地帶）定義進行修改，目標就業區的標準調整已經成為這次政策變化的重點。

今天，ALC資深經濟學家斯科特·瓦格納（Scott Wagner）就為投資人簡單分析一下如何在目標就業區調整後選擇最佳的區域中心。

Wagner Consulting Group

Scott Wagner是區域中心控股集團的首席經濟學家。2011年至2013年期間，他與美國移民局EB-5投資移民裁判庭密切合作，領導顧問專家團為EB-5項目的眾多現行裁定及行政程式做出了奠基性的貢獻。在2014年，他創辦了瓦格納諮詢公司，為EB-5提供經濟分析諮詢服務。他在EB-5領域的專業積澱和美國移民局的內部視角是集團的寶貴財富。

目前的目標就業區定義是怎樣的呢？目前的定義是非常寬鬆和靈活的。從技術角度講，幾乎美國任何區域都能夠按照州政府確定的認證規則被認定成為目標就業區。雖然修改規則的建議已經討論不止一兩天了，可是迄今為止任何新的統一規則也沒有最終落實過。比較當前不同提案不是我們這篇文章的主要目的，我們只需要接受一個高度概括的共識：目標就業區的認定將會變得更加嚴格。許多充滿EB-5項目的大城市將會因為新政策的限制而無法再按照目標就業區的優惠投資額募集資金，比如像紐約曼哈頓區，西雅圖市中心區以及邁阿密海灘等頗有吸引力的地點。那麼，什麼樣的區域中心在這次大洗牌後可以存活下來，甚至更健康發展呢？

1. 首先，投資人必須仔細考慮區域中心在不同地理區域是否都有成功的操作經驗。一家理想的區域中心，除了需要具備處理移民申請（從I-526申請到I-829申請）的豐富經驗和良好紀錄，是否能在新的目標就業區規則實施後複製以往的成功經驗，在新地點的 項目上保持穩定的財務和運營狀態至關重要。舉例來說，有一些區域中心，儘管過去成功運營了一系列項目，但都局限於某一大城市區域，一旦面對更加“鄉村化”的新項目，操作經驗不足，可能力不從心，從頭學起。投資人應該儘量避開這些區域中心，因為它們也需要一個適應過程，難免在新規則實施的初期遇到挫折。

2. 其次，投資人應特別關注和重點選擇具備商業模式多樣性的區域中心。要注意到，地域的改變會導致商業模式也相應調整。比如說，原來在大城市的核心區開發高密度的公寓可能具備很高的商業價值，項目地點移到郊區後，公寓需求就不再強烈，中小規模酒店和購物中心的需求也許還能保留下來，但是開發規模和層次卻很可能大不相同。這種情況下，同樣的區域中心，是否適應新的商業開發需求呢？投資人請注意，在當前已經以多種不同商業模式運營 項目的區域中心應該是未來目標就業區調整後的重點考察對象！

3. 最後，投資人需要關注目前在所謂“鄉村地帶”成功運營著項目的區域中心。這些區域中心的項目在未來新規則實施後無須做任何調整，屬於完全不受新政策影響的經營實體。這些區域中心未來可以輕鬆保持經營上的一致性，從控制風險角度來說是最理想的選擇。如果這樣的區域中心已經有成功的記錄，理所應當是投資人重點選擇的對象。

目前目標就業區的投資項目占投資移民項目的90％以上。當美國國會制定了更嚴格的目標就業區認定規則後，絕大部分區域中心都將不得不努力適應新的規則，維持運營，繼續發展。一個區域中心的地域多樣性和商業模式多樣性將會強烈影響其運營能力，而已經有鄉村地帶運營經驗的區域中心則無須做任何調整。


文章來源：RCH走進美國