史上最大規模集體訴訟，直指EB-5欺詐｜重磅新聞
流覽次數：7315    添加時間:2016/11/17    來源:EB5Sir 美國EB5一點通

題圖來自業內某朋友分享的該項目推廣檔

美國時間，11月14日，53位中國和5位伊朗EB-5投資者，在佛州聯邦法院，向33位被告，提起民事訴訟，控告EB-5欺詐。這是EB5Sir所知道的，史上原被告人數規模最大的，EB-5集體訴訟。

該EB-5項目，是2013-2014年間，在中國大陸投資者為主募集的，名為棕櫚灘（Palm House Hotel）的項目，由79位EB5投資者與南大西洋區域中心（SOUTH ATLANTIC REGIONAL CENTER）設立了Palm House Hotel LLLP公司，為Palm House LLC借款3950萬美元，用於一個79間客房的豪華酒店的翻新項目。Palm House LLC是160 Royal Palm LLC的母公司，160 Royal Palm LLC持有酒店的所有權，項目位址：160 Royal Palm Way, Palm Beach, FL。

在起訴書中，58位EB-5投資者控告33位原告，隱瞞誤導欺詐投資者，參與該項目的投資（每人50萬美金和4萬美金發行費）。

起訴書聲稱，被告有如下虛假宣傳：

1. I-526申請被拒的100%還款擔保；
2. 所有投資款將被投資到Palm House Hotel中；
3. 項目將創造930個就業，並且將僅僅募集79個投資者；
4. EB-5投資者的資金，將是第三筆並且是最後一筆資金，開發商已經投入了至少2200萬美金，並且銀行也做過盡職調查並借款超過2900萬美金；
5. EB-5資金將置於監管帳戶，並且開發商的2200萬和銀行的2900萬將先期注入項目；
6. 項目完工前的，當前價值為1.1-1.37億；
7. 該項目的前期投資者已經獲批；
8. 該項目有完工保險；政府承諾該酒店將建設完工，並且這將是Palm Beach獲批的最後一家五星級酒店；
9. 開發商，Robert Matthews，是一家美國著名的房地產開發商；
10. 川普和克林頓將成為該酒店的專家委員會，並將扮演重要角色；

而事實上：

1. 被告宣稱所有投資款將被置於監管帳戶，直到投資者的I-526獲批。但是，投資款一旦打進PNC銀行的監管帳戶，隨即被劃入其他帳號，供被告用於個人揮霍，包括6000萬美金的遊艇碼頭等其他非項目支出。

2. 被告偽造並出示獲批函，宣稱I-526申請被拒的100%還款擔保。但是，投資者EB-5被拒後，約定90天內退款，但至今未收到退款。

3. 投資者的I-526申請被拒，而被告一直宣稱，正在找大牌律師申述，並威脅如果投資者要求退款另換項目，則將變更優先日，並將致使小孩超齡。

4. 被告宣稱只招募79名投資者，但是實際招募數超過了90人。

5. 被告宣稱物業價值1.1-1.37億美元，但實際是花費1000萬美元購買的法拍屋。

6. 被告宣稱項目已獲批，並出示相關獲批文件，但是實際上並未有任何投資者獲批。

7. 被告宣稱項目有完工保險，但並非如此。

8. 被告宣稱項目有政府擔保的五星級酒店，但是事實上在投資者投資之前，政府已經在每天對該項目處以2000美金的罰款。

9. 被告宣稱該項目有抵押，但是該物業已經在2013年8月被開發商抵押給前物業擁有者，但是該筆抵押直到2014年3月才做了登記。據此，EB-5投資者認為，前物業擁有者，拖延7個月直到EB-5資金基本到位才進行抵押登記，致使投資者在盡職調查中，誤以為該物業能為投資者設立抵押，並據此認為前物業擁有者是此詐騙案的共犯，並將其列為共同被告。

據訴狀披露，原酒店物業持有人，在2013年8月以10美元的售價和該物業的2700萬美元抵押權，轉手給現任開發商，但該抵押權直到2014年3月才進行登記。

10. 被告宣稱，克林頓和川普是該酒店的專家委員會。但是，從未有過該委員會。

11. 被告宣稱，項目接近完工，並將於2013/2014年度完工。但，至今未能完工。

12. 被告宣稱，開發商的2200萬和銀行的2900萬，EB-5資金只占43%。但是，開發商和銀行從未注資。

13. 在Palm Beach，被告之開發商，安排原告的代理與川普見面並合影，以證明其為美國社會的重要、富有和值得信賴的開發商。

14. 在Palm Beach，被告雇用“工人”在項目現場，“表演”開工進展。

15. 被告從未披露，項目建築承包商，並無相關資質。

。。。。。。

原告為53名中國EB-5投資者和5名伊朗投資者，被告為JOSEPH WALSH父子及其所有的SOUTH ATLANTIC REGIONAL CENTER和USREDA律所，開發商ROBERT MATTHEWS等夫婦兄弟，房產項目公司，以及相關行銷機構，共計33位個人及公司。

據悉，這個項目在2013/2014年在國內開始募集，2015年2月投資者收到NOID（拒簽意向通知），曾簽署檔同意行政申述，在2015年7月正式被拒，開始了漫長維權路，一直到2016年2月，委託律師開始了調查取證，並於2016年11月14日，正式遞交民事訴訟。同時，在上個月，美方已經刑事立案，進行調查取證。

值得注意的是，USICS的審批環節，對該項目進行了詳盡實際調查，拒簽檔披露了該酒店物業的幾經轉變過程，開發商實際出資未到位等情況，也正是該資訊引起相關投資者的警覺。

前有芝加哥會議中心、西雅圖Path America和佛蒙特Jay Peak，這些歷史大案都有一個特點，區域中心和項目方實為一體，惡意控制項目和資金。而Palm Beach House項目，區域中心和開發商，甚至前開發商，三方機構（個人）牽涉其中，被列為共謀被告。該現象，值得業內警醒。

該項目是，史上最大規模的EB-5投資者訴訟，雖然遺憾，但是值得驕傲的是，這也是中國投資者首次如此大規模地進行EB-5訴訟。無論怎樣，不善於通過法律手段維權的國人，聘請律師走出國門調查取證訴訟維權，該案又開了新的先河。不過，該項目涉及至少79位EB-5投資者，現尚有近30位投資者尚未參與到該集體訴訟。

EB5Sir，也是在去年此時，在多位業內朋友的介紹下，開始關注該項目。由於，投資者的前期調查取證工作尚在保密環節，本人也未有任何實質性材料，故而遲遲未能對外披露。

今日，上述報導，來源於EB5Sir所獲得的被告訴狀，尚是被告及其代理律師的一方之詞，是否屬實還待被告向法官答辯，最終對錯是非將由法官明判。特此聲明。
 

來源：EB5Sir 美國EB5一點通


項目方與開發商甚至區域中心實為一體，那就什麼事都可能發生，美國法律聯營網一再的呼籲客戶要上點心，還有看起來高大上的項目會一一倒下。

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