最妥當的EB-5投資移民的退費與還款條件
流覽次數：5480    添加時間:2016/8/3    來源:Frank Tsang臧煜卓

截止到2016年8月初，已經有850個EB-5區域中心在美國設立，設立區域中心目的是為了刺激美國經濟增長，提高當地經濟發展，創造更多就業機會提升國內資本投入，同時為更多外籍人士創造移民美國的條件。作為一種可替代的項目融資方式，美國本土企業通過設立區域中心或與現有的區域中心合作向海外投資人募資。

區域中心也需要滿足EB-5的基本條件，只是在就業機會的創造上有所放寬，允許“直接就業”和“間接就業”兩種，且不需要投資人在專案中管理企業營運。

最為常見的借貸型專案的組織結構：


由於立法初衷與外籍投資人所處的不同立場，往往讓投資人和區域中心/專案方產生利益衝突，例如：
　

那麼投資人要如何自保呢？今天Frank 以American Lending Center（ALC）區域中心的模式舉例，投資人可以做一個比較：

由於ALC區域中心是與美國聯邦政府機構-中小企業局(U.S. Small Business Administration，簡稱“SBA”)合作，投資的專案都屬於SBA504貸款，與市面上常見專案有很多的不同。
項目特點：
1. 所有專案必須經過SBA的風控審批，獲得SBA批准並注資，SBA位列第二清償順位；
2. EB-5投資的資金比例占總投資額的20%到30%之間，和銀行享同等清償順位——第一清償順位；自1958年以來第一貸款記錄零損失；
3. 全部專案有兩倍以上固定資產抵押+擔保人的足額擔保；
4. 綠卡所需就業只使用建築就業，不依賴經營就業；
5. 聘請第三方納斯達克工程上市公司做1）資金監管、2）施工進度監管、3）完工保證；
6. 還款途徑比普通項目多，SBA貸款作為美國的標準金融產品，可由美國銀行、基金、投資公司等接手，作為資金出場的雙保障；
7. 綠卡不成功全部退費的退費政策。
前幾點之前陸續做過探討，最後的還款機制和退費模式，值得關注。

在還款機制上，ALC不同於任何一家EB-5之處，在於：1）SBA專案小，現金流強，因此開發成本自然回收的週期本來就大大短於其他項目，還款可以主要憑藉借款公司現金流解決，無須像大多數項目一樣必須依賴難度大很多的重新貸款或者銷售整個物業。2）SBA 504貸款是標準化金融產品，具備自己的二級市場和理想買家，因此不通過借款公司，直接銷售貸款可以是最省力而避免麻煩的還款方式！

退費模式，每家EB-5項目都不一樣，甚至差別很大。這些差別不僅體現了項目資金固有的可流動性，也一定程度體現了項目方對EB-5投資人的重視程度。事實上，站在投資人的角度，對退費模式進行的風評不僅可以判斷移民完成後資金返回的可能性，對項目的綜合風險更是可以“窺一斑而知全豹”。

我們來看一下ALC區域中心做出了怎樣的的費用定義及承諾：
費用明細（美元計）：
投資款：$50萬；
服務費：$6.8萬（含專案發行費、管理費、全程移民律師費、資金來源報告、銀行開戶、翻譯費）
政府規費：（漲價後的規費從2016年12月23日開始生效）
1. 移民局I-526申請費：$3,675/家庭
2. 美國調整身份I-485：$1,140(成人)$750(小孩)/人或領事館移民簽證費：$345/人 (簽證名額排到後遞交)
3. 綠卡製作費：$165/人（臨時綠卡時遞交）
4. 移民局I-829申請費：$3,750/家庭（臨時綠卡21個月後申請I-829時遞交）

注意：政府費用可能會變動，按當時要求金額繳納。

根據ALC退費政策，無論在任何申請階段(I-526, I-485或移民簽證，I-829) 只要是非投資人原因導致綠卡被拒，在採取可能的補救措施後仍然無效的話，區域中心將退還全部的費用，包括投資款和上述$6.8萬服務費。

什麼是投資人原因，什麼是非投資人原因？我們做過多年移民案件的都瞭解，如果有案件被拒，移民局或領事館的拒絕通知上會清楚列明被拒理由，責任歸屬很清晰。

從退費條款可以看出ALC對於所有項目必須非常負責，做好投資人的綠卡取得及資金退場的所有工作，否則也要承擔所有服務費的損失，甚至在自身市場推廣上的一切花費。Frank看過很多項目，在退費上面，還沒有一家能像ALC有如此底氣和徹底的退費政策。

那麼ALC區域中心專案的風險在哪里呢？
對綠卡而言，由於綠卡所需就業全部來自於建築施工，因此最大的風險在於建築不能完工。為此ALC特別聘請了第三方Tetra Tech.建築集團提供完工擔保(Completion Commitment)，將風險降至最低。
對資金而言，資金風險在於SBA貸款違約，且抵押物不足以清償EB-5投資人和銀行的第一貸款。從SBA504貸款的最新官方統計資料來看，SBA504貸款違約率在2015年7月為0.9%（注意：這是全美國的SBA504貸款統計資料，每年SBA在全美範圍會發放幾千例，例如2008財年就批准發放了8,883例）。如果投資人所投專案萬一不幸落入這個比例，違約貸款在拍賣清償時，變現金額只有低於EB-5投資人所屬的第一貸款額，投資人才有可能損失本金。

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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