【政策利好】2016年SBA 504貸款轉按揭成永久性法案
流覽次數：4720    添加時間:2016/1/5    來源:RCH走進美國

2016： 聯邦中小企業局504貸款轉按揭成為永久性立法的重大政策利好出臺
新的一年到來了，對於關注美國投資移民的所有朋友來說，剛剛經歷了2015年EB5的政策調整大戲：從“漲價”、”政策從嚴“轉而到一切不變延長至2016年9月30日。劇情可謂跌宕起伏，步步驚心！伴隨著政策不變的臨時法案的通過，大家都舒了一口氣。

而對於美國借貸中心 (原名”美國就業發展借貸中心“）的所有夥伴和客戶而言，卻在延期之外，更得到了另外一個意外的大禮包--《中小企業融資和投資法案》中504貸款轉按揭（SBA 504 Refinance) 政策永久性立法的政策利好！這也是歷史上首次美國國會永久性把SBA 504貸款轉按揭政策立法。

下面我們就為大家來詳細介紹一下這個最新的政策利好喜訊的相關細節：

首先，我們先來一起回顧一下最基本的概念以及目前市場上存在的一些普遍情況：
經過了過去6、7年的飛速發展，EB-5投資移民的整體概念和環節已經對大部分感興趣的中國投資人朋友已經不陌生了。 眾所周知，在EB5 花樣繁多的項目模式中，絕大部分都是股權或債權形式的中大型商業地產項目開發商作為普通合作人（GP）來吸納投資移民作為LP，每一個家庭投入50萬美金的資金構成項目開發所需要的部分資金。

這樣的項目模式往往在最後也是最重要的一環--資金退出方面充滿了不確定性，因為一個動輒幾千萬、上億美金的項目想要從銀行貸款並不是件容易的事，因為這樣的項目融資屬於不標準化的金融拆借，加之這些開發行的融資項目中，EB5投資人的資金在優先順序上清一色處於次要位置（第三順位甚至第四順位），與商業銀行標準化的商業貸款的轉按揭獲得投資人的本金的退出方式（特別是像SBA 504貸款這樣的第一順位債權貸款形式）完全沒有可比性。

”資金退出“ 經常讓EB-5投資人頭疼的這個問題是如何在獲得永久綠卡後的第五或者第六年順利退出項目。而一旦I-526申請或者I-829申請被移民局拒絕，首當其衝的挑戰也是如何最快速度把全部資金從項目上撤出。然而，EB-5投資是個標準的私募產品，並不存在成熟的交易市場，任何時間資金的退出都需要項目方使用現金購回股份或者返還貸款，對項目方的財務負擔是很大的，很多情況下需要徹底銷售項目或者從銀行取得足夠的貸款替代EB-5投資人的資金，程式複雜，花費大，並不容易。

相比之下，美國借貸中心的SBA 504貸款項目已經成功解決了這一傳統難題。不同於美國其他EB-5項目上特殊性很強的EB-5商業貸款，504貸款在美國有一千多家銀行參與放貸，由美國中小企業局統一管理。因為所有SBA504 貸款都使用統一的審批原則，504貸款成為了美國金融市場上一種標準化的金融產品，憑藉交易頻繁的二級市場，銀行和借貸機構之間可以快速從容進行交易，把已經過戶的504貸款賣給其他銀行，基金，人壽保險公司甚至私營投資機構。當美國就業發展借貸中心把自己的504貸款賣出後，獲得的資金就可以歸還EB-5投資人，實現資金的退出。打個比方，504貸款如同已經上市的公司股份，隨時可以在市場上進行自由交易。這種高流通性確保了投資人在獲得綠卡且貸款到期後可以輕鬆取回投資，不用要求借貸企業提供任何程度的協助。在目前市場上所有EB-5項目中，SBA 504貸款項目是唯一具備高流通性，可以隨時交易的標準金融產品，完全不需要企業任何協助EB-5資金就可以在需要的時候全身而退。

解釋清楚了美國借貸中心在”資金退出“方面的獨特優勢後，我們就不難理解為什麼這個法案是一個重大利好，因為這個法案使得所有美國的商業銀行都得到更加直接的動力（法案中對於轉按揭貸款的聯邦擔保）積極來接納SBA 504貸款轉按揭的申請，與此同時，我們的所有貸款項目也就更容易貨比三家，快速而低成本的完成轉按揭，按時對我們的投資人歸還本金。
法案已經獲得通過，並且是在2009年試行過試運行法案基礎上進行了修改調整從而永久化，試運行法案的內容可以在國會官網獲得：
https://www.congress.gov/bill/113th-congress/house-bill/3547 

目前，國會總預算法案通過了SBA 504貸款轉按揭永久性法案的提議，接下來相關步驟大致是這樣的：

國會已經授權中小企業管理局 SBA來編寫具體的執行計畫和細節條款。 從中小企業管理局發佈的簡訊看，初步預計所有細節完成需要4-6個月時間，也就是說我們將在2016年中至下半年看到這個新法案的可執行細節的全貌出臺；

各銀行和SBA認證發展機構CDC等將展開相關的人員和技術上的配套，以便這個新方案退出的轉按揭相關項目能夠快速推廣到全國各地；

很多符合資格的SBA 504貸款項目將能夠有更強大的市場和供應銀行來進行選擇，為自己的項目貸款獲得最優厚的條件；

美國借貸中心也將在法案細節全面出臺後，根據我們借貸的項目的貸款期限的(Maturity Date)到來，有序的聯繫和安排這些貸款項目進行轉按揭，以便最快捷的速度向完成整個投資流程的客戶們歸還本金。
這個新法案的主要調整和相關法律精神有哪些呢？
1. 新法案強調支持SBA 504貸款創造和保留就業崗位
2. 美國聯邦政府不會對504貸款轉按揭提供特別的補貼，即不增加政府額外的行政成本，聯邦政府通過SBA向符合資格的轉按揭的504貸款進行擔保；
3. 每年504貸款的轉按揭申請比列不得超過所有504貸款數量的50%

在美國所有的投資移民地區中心裏，唯有美國借貸中心獨家運營的中小企業504貸款項目模式能夠直接收益於這個新法案帶來的504貸款市場資金流動性大大增強的利好優勢。 我們也將從現在開始逐步跟進報導這個政策實施的更新細節。

2016年9月30日前投資移民政策不變，再加上上述這個重大的利好，您如果在考慮投資移民的話，還等什麼呢？
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