EB-5 就業分析風險分析三部曲(高級篇)：實戰分析如何判別就業風險
流覽次數：4323    添加時間:2015/11/25    來源:RCH走進美國

在中級篇中我們詳細比較了建築就業和經營就業，說明了為什麼建築過程產生的間接和衍生就業創造難度最低，是當之無愧的EB-5就業之王。為了找到合適的衡量標準，進一步量化就業風險，我在這裡提出一個新的計量概念：建築影響(間接和衍生就業)參數“C” (Construction Impact Parameter)。我把這個參數的數值定義為建築產生的間接和衍生就業之和在總就業中的比例。通過數學表達出來就是以下公式：
建築影響參數C = 建築產生的間接和衍生就業數 / 總就業數
作為一個比例參數，C 的數值範圍從0到1。如果 C = 0，則說明項目上沒有建築產生的間接和衍生就業，所有就業將全部來自經營就業，因此就業風險最大。反之，如果C = 1，說明項目上所有就業都來自建築過程產生的間接和衍生就業，沒有任何經營就業，因此就業風險最小。總的來說，這個C數值越大，項目就業風險就越小。在這一篇中，我們結合實戰案例，進一步說明拿到一個EB-5項目，怎麼能找到相關的就業資訊，根據這些資訊又怎樣計算建築影響參數C並對項目的就業風險進行準確的評估。

實戰講解前，我們先把幾個最容易混淆的概念清理清理：

1）為什麼租戶就業（Tenant Occupancy）是I-829階段的定時炸彈？什麼類型的項目最依賴租戶就業？

租戶就業指的是商業項目（購物中心，辦公樓，倉儲中心，餐飲等）開發完成後，空間出租，由租戶帶入的就業機會。比如一家大型購物中心建成後店鋪出租給商家，入住的商家因這個生意機會而創造的新就業就是租戶就業。2012年12月20日美國移民局正式發佈了一份針對區域中心使用“租戶就業計算方法”（Tenant Occupancy Methodology）的指導備忘錄（Guidance Memorandum）。該備忘錄強調租戶就業的確認必須要通過書面文件證明EB-5資金注入與租戶帶入的就業之間有明顯的因果關係。而先前已經存在，只是從別處搬入新經營地點的就業崗位不能算EB-5資金創造出的新就業。事實上，不管是搬入新商鋪的商家還是搬入新辦公室的公司都有可能僅僅是換了經營或辦公地點，實際工作人員或經營規模並沒有任何增加。這種情況在現實中非常普遍，按照移民局的最新政策，這種情況等於沒創造任何就業。使用“租戶就業計算方法”提交I-924樣本(Exemplar)申請或者I-526申請完全可以獲得移民局批准，特別是在2013年前。而這些項目一旦到了需要證明就業到位的I-829申請階段，卻又很可能拿不出書面證據證明租戶就業是EB-5資金推動產生的，從而無法順利解除條件。最為依賴租戶就業的項目是以出租獲利的開發項目，比如綜合購物中心(出租店鋪)，辦公樓(出租辦公室)，倉儲中心(出租儲藏空間)等等。值得指出的是，2013年後新立項的EB-5項目已經越來越少使用“租戶就業計算方法”了。

2）就業人數預留比例（按經濟分析報告能創造200個就業只用其中的100個叫預留100%）很重要嗎？是不是預留足夠多就業就徹底“安全了”？

我們常常聽說，某個項目能創造出1000個就業機會，但是實際只需要使用500個就業，就業“預留比例”高達100%，因為有足夠大可以“犯錯誤的空間”，因此項目的就業風險不大。這個所謂“預留比例”真的很重要嗎？看過我們前兩篇分析文章的朋友應該很清楚，這種簡單的劃分明顯忽略了就業崗位來源本身帶來的巨大難易差別，比如建築就業和經營就業的難度差。僅以此為標準去衡量一個項目或者比較不同項目的就業風險是相當危險的。只看就業預留比例，而不計算更重要的建築影響參數C，並對不同經營就業類型進一步分析，是無法準確衡量項目就業風險的。以下的實戰案例就充分說明了這一點。

3）如果就業到位明顯滯後，什麼情況下移民局會在I-829審批時網開一面？寬容度能有多大？

按照美國移民局現行的政策備忘錄，如果在提交I-829申請時已經創造的新就業總數還未達到商業計畫書中提出的目標，項目方需要對就業推遲這一情況進行解釋。只要項目方可以說明就業推遲的原因以及在未來“合理”（Reasonable）時間內未到位的就業可以到位，移民局還是有很大可能全部批准該項目上的I-829申請。不過，移民局並沒有說明這個合理解釋的寬容度具體能有多大，大致還是會按照具體項目的具體情況進行確定。有一點必須注意，那就是在項目啟動後任何階段，項目不能有所謂實質性變更（Material Change）。就業到位與否的判別必須建立在項目沒有發生大的變化基礎上。而一旦項目有實質性變更，比如原來商業計畫書是寫明建養老中心的，施工進展到一半項目方決定改建酒店了，則批准I-526有條件綠卡的前提條件就不存在了，一切申請都可能從頭再來。
按照美國證券法（Securities Act）的規定，EB-5項目方必須準確而充分地向投資人披露項目相關資訊。而這些披露的資訊如果有虛假成分，則項目方可能會被美國證監會（Securities & Exchange Commission）以欺詐罪（Fraud）告上美國的聯邦法庭。著名的芝加哥會議中心項目就是最好的例子。目前業內的一致意見是，EB-5項目就業方法屬於項目方需要向投資人披露的內容。不僅任何一位投資人都有權利向項目方索取項目就業方法的書面文件，投資人的代理人（移民仲介）也有權利看到項目就業方法的書面文件，由自己或請協力廠商審閱。以下我們實戰分析一個真實EB-5項目的就業風險。

我們拿到手的這個項目是在2013年在中國“熱賣”的一個大型商業開發項目。開發的內容包括了小型店鋪，大商場，餐館，倉儲，辦公室和會議中心，總開發面積達到154萬5千平方英尺。該項目計畫引入300名EB-5 投資人的資金用於開發費用。因此所需就業的總數是3000個。在項目方的宣傳材料中著重介紹了這個項目就業上的優勢：按照權威經濟學家的計算，該項目可以創造總共7905個就業，而EB-5資金只需要3000個就業到位即可保證所有投資人的永久綠卡。項目上有高達4905個就業的“預留空間”。因此這個項目的就業風險非常小！我們下面就一起看一看該項目的實際就業風險有多大。

通常，就業方法的解釋會出現在以下兩種文件中：1）項目的經濟分析報告，和 2）商業計畫書。以下的文件截取來自該項目的商業計畫書。
第一步：找到關於介紹就業分析的章節
圖1：這裡顯示的是這個EB-5項目商業計畫書的目錄部分。在紅色框內的部分就是關於該項目就業部分的說明。英文基礎不是很好的朋友其實同樣可以比較容易找到這個部分，直接搜以下英文單詞Job(就業)，Creating或Creation(創造)，Methodology(方法)，Hiring(雇傭)即可，這些單詞大量出現的章節就是關於解釋就業的章節。


第二步：找到並分析就業分類表
圖2：找到相關章節，進入之後的首要目標是尋找就業分類表。這個表格通常會顯示出項目上不同就業來源產生的直接，間接和衍生就業分別是多少。在這個表中能夠找出項目是否有建築就業，數量多少，占就業人數的比例，從而能迅速準確計算出建築影響參數C 的數值。


仔細看上圖，這是一張比較標準的就業分類表，幾乎所有EB-5項目都有這張表，但內容根據項目大不相同。這張表的左側第一列按照就業來源總共分了包括建築在內的七大類，而此表第二到第四列則分別列出了在七類就業來源中直接，間接和衍生就業分別各有多少。我們看到，建築產生的間接就業有264個，衍生有484個，建築間接和衍生就業的總合為748個。由於就業總數為7905個，因此建築影響參數C 的實際數值很低，只有9.5%。由於超過90%的就業都來自於風險更大的經營就業，因此這個項目的實際就業風險看起來已經相當之大。
本項目宣傳的重點是總就業人數（7905）遠遠超過所需就業人數（3000），因此風險很小。但是根據上表中就業來源分析，該項目絕大部分就業都來自於經營就業。由於經營就業的本質是“盈利後再創造的就業”，經營穩定和產生足夠收入是創造就業的前提，因此這個項目的就業在很大程度上必須依賴項目建築完工後的經營盈利。相比之下，僅僅依靠建築預算的使用就可以達到的建築就業由於比例過小（9.5%），無法幫助降低該項目創造就業的綜合風險。
至此，分析的結論是該項目就業風險比較大，過於依賴未來的創收能力。我們的分析本該到此為止。但是，當我們看到這個項目是個多功能商業開發項目，與“租戶就業”聯繫緊密的“商鋪”，“餐館”，“辦公室”等詞彙不斷閃現，我們必須意識到，這個分析還必須有第三步，就是看看這個項目有沒有租戶就業！

第三步：發現是否有租戶就業的隱患
項目是否依賴租戶就業是個相對比較難判斷的事情，原因是經濟學家在經濟分析報告中不一定使用租戶就業（Tenant Occupancy）這個名詞。而商業計畫書通常只截取經濟分析報告中的一部分內容，項目方出於各種考慮，也可能主動改換租戶就業這個概念的語言表達方式。在我們這個項目的商業計畫書中就通篇找不到租戶就業這個名詞！但這無法改變該項目所有經營就業都在使用租戶就業概念的事實。
圖3：就業解釋的詳細分析部分。商業計畫書對除建築外另外六大類就業來源都進行了比較詳細的解釋，這裡截取了部分文字解釋。
圖3–商業計畫書的描述表明經營就業幾乎全部來自租戶就業

以上文字中，我們已經用橙色的框框標出了在大型商場和餐館這兩個部分就業產生描述中出現的敏感詞Leased和Leasing。它們都是“出租”的意思。懂英文的人可以看得出，這個項目的幾乎所有經營就業（7157個就業）全部來自租戶就業，占總就業的90.5%。這些就業雖然在計算上都能成立，移民局也很可能在I-924樣本（Exemplar）申請或者I-526申請階段照單全收，但在未來的I-829申請階段，按照移民局2012年12月制定的遊戲規則，項目方必須能拿出過硬的書面材料，證明：1）租戶的就業崗位不是隨著店鋪從其它地點搬來的原先已經存在的工作崗位，2）這些就業崗位的產生是EB-5資金從有限合夥進入項目產生的結果。如此大量的就業人群一定有相當多的棄舊換新從別處搬入商業中心的租戶商家，要想輕易證明以上兩點幾乎是不可能的。
研究過這個項目的租戶就業情況後，可以下的結論就是：這個項目絕大部分就業都來自租戶就業，未來證明難度巨大，絕非項目方反復強調的因預留就業人數眾多這個項目就沒有就業風險了。單純從就業角度看，這個EB-5項目是個非常危險的項目。

因為照顧項目方利益，本文所有項目方的材料都已經隱去項目名稱。

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來源：RCH走進美國