美國中小企業局504貸款風險管理優勢系列談（下）
流覽次數：3598    添加時間:2015/12/18    來源:RCH 走進美國

美國中小企業局 – SBA (The U.S. Small Business Administration) (SBA官網 www.SBA.gov) ， 是美國聯邦政府根據1953年通過的《中小企業法》創立的一個小型而獨立的聯邦政府機構。其任務是支援中小企業發展，向中小企業提供諮詢協助以及資金幫助，包括直接提供政府貸款服務。同時兼具保護中小企業、維護有競爭力的自由企業，維持和增強國家的整體經濟，以及協助受災後的社區的經濟復蘇的功能。SBA在美國全國擁有90個區域、地區辦公室和分支機搆。它正是通過這個網路和金融合作夥伴及資金合作夥伴提供各類服務。據2014年美國官方統計，自1982年以來，美國中小企業的數量增長了49%，現全美約有2300萬家中小企業，它們的年銷售總額占全美銷售額的54%，為美國社會創造了超過55%的就業機會，而在新增就業機會中，由中小企業所創造的高達66%。由此可見中小企業對於美國就業發展所起到的作用是至關重要的。

SBA 504貸款由於能夠提供比普通商業貸款更低的利率及相對貸款抵押品價值比例更高的貸款總額，自問世以來深受美國中小企業的歡迎。作為美國聯邦政府直接經營管理的項目，SBA 504貸款一直被美國政府當作推動美國經濟發展的助推器。美國政府通過法律規定對SBA 504貸款的資金使用目的和申請企業資格作了極其嚴格的限制。

以下六項風險控制機制適用於所有SBA 504第一貸款：

01政府資源和信用背書
SBA 504是美國聯邦政府全力支持的貸款項目。SBA在全美國範圍培訓了270家非贏利性質的認證發展公司 (CDC) 協助尋找符合資格的企業並完成貸款的審批。由於SBA/CDC的第二貸款處於相對危險的“第二清償順位”，CDC必須徹底進行盡職調查以避免由貸款違約引起的任何經濟損失。面對美國聯邦政府的資質審核，申請企業幾乎沒有任何可能施展欺詐。因為美國政府的投資 (SBA第二貸款標準貸款時間是20年) 將貫穿第一貸款投資的整個過程，任何傷害企業的欺詐或違法行為都能通過強大的政府資源輕易進行及時的矯正。

02以助力企業成長為目標
SBA 504貸款是中小企業主為企業擴張和發展獲取固定資產的一種融資方式。沒有明確的擴張需求以及更重要的一份切實可行的發展規劃，企業就無法做好申請SBA 504貸款的準備。事實上，該貸款申請包括了一條具體的就業要求 (按照SBA 1244申請表要求, 每$65,000貸款金額須創造至少一份全職工作) 。該要求本質上淘汰了所有還沒有做好在不遠的未來迅速發展準備的企業。絕大多數的SBA 504貸款申請企業都是經營狀態良好，積極尋求擴張發展的企業。

03預先確認的未來現金流
每一宗SBA 504貸款都需要由CDC按照SOP 50 10 5 程式進行審核：
“對504貸款而言，申請企業的現金流，而非抵押資產的清償，是未來還貸的主要資金來源。所以，如果借貸機構的財務分析證明申請企業未來的現金流缺乏及時合理的還貸保證，貸款申請就必須予以拒絕，不管申請企業的抵押資產條件如何。”
所以SBA 504貸款的批准意味著申請企業未來現金流應該足以應付貸款本息的償付。由於強大的現金流一直是企業發展潛力巨大的風向標， SBA 504貸款審核的過程本質上就相當於任何並購交易所需要的盡職調查過程， 只不過更加徹底和檔化。

04第一優先清償順位
為加大金融杠杆的力量，撬動更多銀行資本投身中小企業借貸，美國政府在項目的設計上把第一清償順位的有利位置“讓”了出來，“委屈”地退到第二清償順位。這樣一來，金融機構的第一貸款就處於抵押的第一清償順位。與此同時，抵押資產的總評估價值相當於第一貸款的兩倍。在這種情況下，一旦出現貸款違約，第一貸款在追償中處於明顯更安全的位置。

05貸款擔保人和現金預留額度
除去項目獲取的固定資產作為抵押保障第一和第二貸款外，每家成功的SBA 504貸款企業都必須提供有強大財力背景的貸款擔保人及足夠的額外資金以供企業在經營達到均衡狀態前償付貸款。這些貸款要求進一步清除了所有在企業主個人層面財力資源不足的申請企業。它極為有效地降低了未來企業經營的財務風險。

06上市公司提供建築完工擔保
為有效利用項目的開發利益，每個SBA 504項目都需要新的建築施工。所有新的建築施工都必須由德聰集團（納斯達克：TTEK）通過“帶完工承諾的資金管控和審查服務協定”提供建築完工擔保。按照該合同，如若開發商無法完成項目的建築施工，德聰集團將在不改變預算的情況下接手項目完成施工。這個要求基本上杜絕了在固定預算下任何項目在建築週期內的完成風險。

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