小知識：美國中小企業局SBA 504貸款介紹
流覽次數：4582    添加時間:2017/7/20    來源:美國明石

自2009年開始，明石管理團隊開始以“准銀行”模式募集資金用於投資美國中小企業局的504貸款專案，在之後的幾年時間，迅速成長為美國最大的非銀行504貸款機構。憑藉和美國中小企業局74家辦公室和270家認證發展公司在美國各地的合作，跨地域地把504貸款業務擴大到了全美國，為投資人提供了獨特的美國中小企業市場投資管道。



SBA 504貸款相關機構

要瞭解什麼是SBA 504貸款，首先需要知道兩個關鍵參與機構：

美國中小企業局
SBA（The U.S. Small Business Administration）

美國中小企業局–SBA（The U.S. Small Business Administration）是美國聯邦政府根據1953年通過的《中小企業法》創立的一個小型而獨立的聯邦政府機構。其任務是支援中小企業發展，向中小企業提供諮詢協助以及資金幫助，包括直接提供政府貸款服務。同時兼具保護中小企業、維護有競爭力的自由企業，維持和增強國家的整體經濟，以及協助受災後的社區的經濟復蘇的功能。

SBA在美國全國擁有90個區域、地區辦公室和分支機搆。它正是通過這個網路和金融合作夥伴及資金合作夥伴提供各類服務。據2014年美國官方統計，自1982年以來，美國中小企業的數量增長了49%，現全美約有2300萬家中小企業，它們的年銷售總額占全美銷售額的54%，為美國社會創造了超過55%的就業機會，而在新增就業機會中，由中小企業所創造的高達66%。由此可見中小企業對於美國就業發展所起到的作用是至關重要的。

認證發展公司
CDC（CertifiedDevelopment Company）

認證發展公司–CDC（Certified Development Company），是一類由SBA頒發執照的非營利性機構，主要經營SBA504貸款和其他一些中小企業貸款。在SBA 504貸款操作上，CDC代表美國政府為企業提供上限為總批准預算額度40%的第二貸款，並負責對申請貸款的企業進行嚴格的信貸審核，評估企業的信用，有效判斷企業的還貸能力，把企業遲付和止付貸款的風險減少到最低。CDC的審批原則採用SBA的標準操作流程SOP 50 10 5，審批標準明確要求申請貸款企業以未來現金流作為還貸的主要資金來源，現金流不夠強不得批准貸款。

什麼是SBA 504貸款？

SBA 504貸款由於能夠提供比普通商業貸款更低的利率及相對貸款抵押品價值比例更高的貸款總額，自問世以來深受美國中小企業的歡迎。作為美國聯邦政府直接經營管理的項目，SBA 504貸款一直被美國政府當作推動美國經濟發展的助推器。美國政府通過法律規定對SBA 504貸款的資金使用目的和申請企業資格作了極其嚴格的限制。

SBA 504貸款的資金使用目的明確，只能用於開發或購買企業發展所需要的固定資產。典型的固定資產包括辦公室、商業店鋪、酒店、生產廠房和倉儲等。少量生產設備只要符合10年以上折舊期的要求也可以作為貸款購置物件。如果企業申請504貸款目的在於買賣固定資產取得投資盈利而非自用，比如貸款申請企業本身就是房地產開發商，則不符合該貸款的基本資格要求。同時，SBA也嚴格規定任何賭博行業的企業不得申請504貸款。

按照SBA的審批要求，只有具備快速擴張條件，盈利穩定並能保證未來幾年內持續增長，同時有增加雇員需要，信用良好，有足夠還貸能力的企業才符合獲得貸款的資格。申請貸款企業必須填好SBA 504貸款申請表（1244表），並按照要求提供所有公司財務，稅務，信用等方面的證明，還必須提供一名或多名有雄厚經濟實力的貸款擔保人的資產和信用證明，由代表美國中小企業管理局的CDC來根據SBA規定的504貸款審批要求審理申請。

SBA 504貸款結構

SBA 504貸款是由美國中小企業局設計的一種為符合資格的中小企業提供長期，固定利率的資金用來開發/購買商業經營所需固定資產的購物貸款。這個貸款實質上包括了兩個性質和資金來源完全不同的貸款：批准預算至少50%來自銀行或貸款機構的第一貸款，批准預算最多40%來自於中小企業局提供的第二貸款。第二貸款由CDC（Certified Development Company 認證發展公司）負責從二級金融市場融資借出，代表美國聯邦政府貸給批准的企業。另外，批准預算中至少10%資金必須來自借款企業。SBA 504貸款項目的具體資金結構請參考下圖：



由於是美國聯邦法律的規定，每一個正式批准的SBA 504貸款都必須嚴格遵循以上的出資結構。唯一可能調整的地方在於以上三部分出資的具體比例。調整原則大致如下：如果是申請企業是初創企業，企業自帶資金必須至少達到批准預算的15%，如果開發/購買的固定資產為“單一功能”的商業地產（比如酒店，電影院，體育場等），企業自帶資金同樣必須提高到15%，如果兩個因素同時存在，企業自帶資金必須達到20%以上。確定企業自帶資金的比例後，由CDC與第一貸款借貸機構之間協商確定各自貸款的比例，第一貸款不得少於批准預算的50%，第二貸款不得多於批准預算的40%。那麼，一個SBA 504貸款項目的批准預算是怎麼決定的呢？

一般而言，貸款的批准預算總額是由所開發/購買的固定資產的商業價值決定的，並經中小企業局審核後最終書面確認。也就是說，CDC與借貸機構必須根據有專業資質（有效的地產評估執照）的商業估值公司提供的固定資產估價報告中的估價值確定放貸總額。

SBA 504貸款的審核標準

SBA 504貸款的批准涉及到三道不同的貸款批准程式：第一貸款借貸機構的批准，CDC的內部批准以及SBA最終批准。需要明確的是，沒有SBA對具體 項目的最終書面批准書（SBA Authorization），申請貸款企業就無法按照SBA 504貸款的規定得到兩個貸款中的任何一個。通常，第一貸款借貸機構的審批與CDC的審批是同步進行的，根據 項目的複雜程度，第三方文件（可行性分析，環境報告，估價報告，建築合同，建築擔保合同等）到位速度，以及申請企業的配合程度不同審批的時間長短也有很大差別，最快的審批程式大致需要2個月，慢的情況下5-6個月也屬於正常。

CDC的審批原則完全遵照SBA標準操作流程SOP 50 10 5的要求，對申請企業進行七道審核，審核內容主要包括：

--資產負債財務分析；
--根據損益記錄做的還貸能力分析；
--對比行業均值做的財務趨勢分析；
--針對企業主和管理團隊做的個人信用和行業經驗分析；
--抵押資產估值和清償能力分析；
--企業信用和貸款擔保人信用分析等

當CDC內部審核通過後，CDC會把所有申請企業資訊提交SBA做最終批准，這個過程如果順利大致需要兩周左右。一般來說，CDC內部批准的申請及少有被SBA推翻的情況，原因是CDC審核標準就是SBA一手制定的。第一貸款借貸機構的審批原則並不需要採用SBA的標準，往往是該銀行或金融機構自己制定的內部標準。SBA一旦批准一個項目，批准書會通過CDC發給申請貸款企業和第一貸款借貸機構。貸款的審批也就徹底結束了。SBA批准書請參考以下的樣本：



SBA 504貸款違約清償

通常在SBA批准了一個504貸款後一兩個星期內貸款就要完成過戶交割。如果是直接購買已經建好的固定資產，在貸款交割日，不同來源的所有貸款款額一次性交割給固定資產的賣方，獲批企業取得固定資產的所有權並開始按照貸款協議逐步還貸，借貸機構則得到企業簽署的貸款協定和固定資產的抵押文書。這樣，在貸款交割後，購買的固定資產便成為企業放在銀行或貸款機構的借貸抵押品。如果企業違約，遲付或止付應還貸款，借貸機構有權依法沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。

如果是開發建設新的固定資產，在貸款交割日，借貸機構同樣會得到企業簽署的貸款協定和待開發固定資產的抵押文書。在貸款交割後，企業啟動建築施工，並按照建築施工的實際資金需要每個月分批接受不同來源的所有貸款款額。通常借貸機構會聘請第三方資金管控公司對每一筆匯款的具體用途進行嚴格審核，並取得相應收據備案，監督企業按照專案實際需求使用資金。企業在建築開發過程中的貸款還款通常是通過貸款交割日強制要求企業預留足夠數額資金來保證的，因此企業在建築開發過程中不存在遲付或止付貸款的問題。如果企業在建築開發完成後違約，遲付或止付應還貸款，借貸機構同樣有權依法沒收並拍賣企業已經開發完成的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。

SBA 504貸款中政府第二貸款

在每一個批准的SBA 504貸款中，CDC都要代表美國政府提供第二貸款給獲批企業。第二貸款的總量不得超過批准預算的40%。這個第二貸款的資金本身並不是直接來源於美國政府的聯邦預算，而是美國政府利用自己的政府信用在金融市場上籌集來的。具體做法是，在SBA批准了一個504貸款後，美國政府會正式在金融市場上針對長期機構投資人（退休金公司，保險公司，大型基金等）募集用於第二貸款的資金，並以政府名義100%擔保第二貸款的企業還款。未來在企業違約，遲付或止付應還貸款的情況下，美國政府歸還長期投資人還未回收的貸款本息。由於美國政府使用政府信用擔保，這部分第二貸款的募集從來不缺乏投資人。

然而，由於這個第二貸款的資金募集過程需要一定時間，通常至少90天，因此在貸款交割日時資金還無法到位。美國政府的解決方法是，使用某個借貸機構的資金做為過渡貸款，先替代政府的第二貸款完成貸款交割，在此後的幾個月內，當第二貸款的募集完成後，由CDC一次性“置換”出過渡貸款，實現政府第二貸款的最終到位。為此，在SBA批准504貸款的時候，SBA就已經在批准書上直接指定了一家借貸機構提供過渡貸款，並頒發債券（Debenture）給該機構，保證資金到位後完成兌付。通常這個短期的過渡貸款因為是美國聯邦政府的債券而沒有任何風險。

對於需要開發固定資產的504貸款項目，SBA規定政府貸款“置換”過渡貸款的時間必須在建築施工完工之後。

SBA 504貸款違約風險

由於504貸款審批風控極其嚴格，獲批貸款的企業現金流充足，發展速度快，在504貸款的還貸過程中違約率極低。由於每個項目都有價值充足的固定資產作為貸款抵押，同時還有資產實力雄厚的貸款擔保人，在貸款違約情況下完成資產沒收清償找回貸款損失也相對容易。這使得504貸款 項目成為美國最安全的金融投資手段。

下麵是SBA公佈的2006年到2016年間504貸款的違約率統計。經歷過2010年的高峰之後，當前的違約率已經下降到1％以下。



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