美國珊瑚角養老中心私募股權項目介紹
流覽次數：4588    添加時間:2016/1/24    來源:美國明石

投資年化回報率20%-50%
債轉股風投以政府貸款模式起步，投資過程保證有穩定貸款本息返還。在投資退出時與企業股權對接，最大化收穫企業成長價值。投資期3年，最低投資額$3,000,000。投資項目涉及酒店、養老中心、醫療、教育、娛樂等不同領域。

項目實例介紹——珊瑚角養老中心
位於佛羅里達州的生活協助型養老中心 SBA504 貸款項目*。該項目位於佛州半島西部被譽為“海濱勝地”珊瑚角（Cape Coral）。

此地區退休人口眾多，近年伴隨經濟發展，年輕人口也呈現回流趨勢。該地區擁有漫長海岸線，眾多漁人碼頭及 7 座高爾夫球場適合休閒。根據 RENTRANGE（美國物業出租市場研究機構）2015 年 10 月份的統計報告，目前珊瑚角第三季度的平均租金漲幅以 24%排名全美國漲幅最大的25 個城市中的首位**。另據 NCREIF（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries）的統計，在公寓，酒店，寫字樓等幾項商業地產中，老人中心的年均利潤回報最高（見圖 1 藍色柱）。根據美國人口統計局資:顯示，在以後 5 年間（截止 2020 年），55 歲以上人口將達到總人口比率的 29%。在 2000 年只有430萬85歲以上人口到2050年將增加到2090萬。根據以上數位，行業內的分析師預測在以後的10 年間，養老中心市場的盈利將維持強勢增長。
* 為保護客戶隱私，此處未使用實名 。
** http://money.cnn.com/2015/10/19/pf/cities-largest-rent-increases/
圖1：

珊瑚角老人中心項目預計於 2016 年初動工。項目位於 Pine Island Road & NE 24th Street, Cape Coral, Florida 33909, 占地 31.69 英畝 (見圖 2) ，共三層 140 套單元公寓，其中獨立公寓房 80 套，看護套房 40 套，以及阿茲海默看護套房 20 套，3 部電梯，4個餐廳以及2 個護士間。另外中心設有圖書室，影音娛樂室，健身中心，電腦室，美髮美容，咖啡廳，物理治療室，24 小時安保等。整體老人中心功能性戶型設計如下：
圖2-1：

此項目地段視野良好，交通方便，每日車流量約為 12,000 左右。根據保健及養老專門評估公司 HealthTrust的預測，未來5年本地區養老的需求將還會持續。相比較整體養老中心市場90.5%平均入住率，此地區養老中心平均入住率為 95.3%，圖2-2：

項目資金構成及來源
珊瑚角老人中心項目預算總金額為$2179.2 萬。其中銀行等金融機構貸款$1167.5 萬，美國中小企業局SBA貸款$550萬，開放商出資$461.7萬。其中開發商預計以項目20%的股權向投資人融資300 萬（項目資金缺口 250 萬+運營資金 50 萬）。項目具體資金結構如下：
圖3：

項目盈利預測

根據國家投資中心（National Investment Center）跟蹤 69 個大城市的養老中心，截止2015 年第 2 季度，佛羅里達 Fort Meyers 地區養老中心的平均入住率為 95.3% （見圖3 ）。基於此資料，以入住率達到 90%估算，第一年純收入將達到$335 萬，第二年為$345萬。第三年$355 萬 (請見圖 4) 。
圖4：

股權投資收益
珊瑚角項目計畫於2016年第一季度以向投資人出售20%的股權的方式融資300萬。根據明石的投資管理模式，資金投入項目後，明石每年向投資人收取價值投資金額 2%的管理費 （以此項目投資金額300 萬為例，每年管理費為$6 萬）；投資結束後，明石收取 30%的收益分成，即投資人獲得總收益的 70%。投資人以股權百分比或以企業現金流分賬方式退出，以下為珊瑚角養老中心預估投資收益***。
圖5-1：

以下圖表顯示股權投資人在投資初期至投資項目現金流穩定時的收益增長。
圖5-2：

***平均預計年收益代表目前為止各類投資項目的平均預計年化毛收益，此項預計涉及到已知的和未知的風險、不確定性以及可能導致與項目的實際結果、活動水準、業績或者成果大相徑庭或者與之相反的其它因素。雖然發行人認為本文中反映的預測是合理的，但仍無法保障未來結果、活動水準、業績或者成果。因此除法律要求以外，我們無義務因任何理由而對外更新任何前瞻性聲明，以使此等聲明與實際結果或者我方預測的變動情況相符。

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來源：美國明石