投資美國房地產問答(I)
流覽次數：5733    添加時間:2014/3/10    來源:Frank Tsang臧煜卓

有鑒於華人對購買美國房地產的熱情和諸多疑問，USLawChina特分兩篇文章介紹讀者有關“稅、風險、貸款以及房產經紀/律師”的疑問進行解答，本文介紹關於稅和風險問題：

關於稅
1. “非美國公民夫妻之間不得享受美國夫妻之間無限制的自動繼承財產的權力，因此會導致夫妻中後死亡一方需先繳納遺產稅”是什麼意思？
美國政策規定美國夫妻雙方享有無限制自動繼承財產的權力，一方死亡後，另一方可自動繼承其財產，不需繳納遺產稅；非美國公民夫妻不享受這一政策，因此後死亡一方在繼承財產前須先繳納遺產稅方才能繼承其財產。

2. 個人免稅額和標準扣稅額的區別是什麼？
(1) 免稅額是指稅法中規定的課稅物件全部數額中免予徵稅的數額。無論課稅對象的數額多大，未超過免征額的，不徵稅；超過的，就其超過分徵稅；
(2) 標準扣稅額與中國的累進稅率相似，設置起征點，對超過的部分隨稅基的增加而按其級距提高，徵稅物件數額越大的等級，稅率越高。

3. 為什麼當房產無法順利出租或因其它原因而入不敷出時，即時個人所得稅為零，仍然需要做出申報？
做出申報並不表示繳稅。收入是負的時候，個人所得稅是零，還是要進行申報。

關於風險
1. 房屋仲介的費用都是由賣方支付，那麼在雙方都有仲介的情況下，是否存在雙方仲介和賣方勾結的情況，抬高房價，這時如何保護買方的權益？是否有相關法律的規定？
美國法律規定，房屋仲介或從事房產交易的代理人必須持有執照，若仲介方不考慮自身代理人的利益，則有吊銷執照的可能。

2. 公司持有房屋與個人持有房屋有哪些優勢和劣勢？是不是帶租約的法拍屋只能以公司的名義來買以及帶租約的法拍屋只能以個人的名義來買，這兩者之間有沒有必然的聯繫？
公司較于個人，擁有永久存續及有限責任的的特點。如果公司持有房產，就可以實現房產持有的長久性和安全性。同時以公司名義持有房屋，房屋在公司股東之間就可以實現贈與和繼承的便利，避免因非美國身份帶來的財產轉移帶來的贈與稅與遺產稅等稅務問題。同時，房產日常的開銷及費用也可以在公司申報時進行相應的抵扣。使用公司持有房產的主要劣勢相對於個人持有而言，就是起初需要花一筆錢去設立公司。這兩者之間沒有必然聯繫，法拍屋以公司的名義來買更有優勢，在以後的繳稅，轉讓以及其他交易環節有很多的便利。

3. 原屋主貸款60萬美元購得一房，後因工作調動要出售房屋，當時那棟房子的市價已降至46萬左右，於是找經紀人掛牌虧本銷售，有一買家出價50萬元，但要求賣方退還3%以支付其貸款費用，為什麼這一offer行不通？
這一offer存在詐欺的風險，就條件來看，買方要賣方退還3%的房價以支付其貸款，也就是說，買方是在賣方退錢之後向貸款機構借貸，然後支付房款，若買方毀約不買房或卷錢私逃，賣方就得承受損失。

4. 關於購買法拍屋，原業主拖欠的稅款和工程款等的費用為什麼會有可能轉移給新的業主？
在法拍屋拍賣的時候，原業主拖欠的稅款和工程款很有可能被作為附加條件附在法拍屋上，新的業主如果確定拍下這個法拍屋，就必須接受這項附加條件。

5. 底特律的房價低廉，但是投資有很大的風險，基本沒有增值空間,那麼對於開發底特律的房地產市場有沒有價值？除了價格因素之外，中國購房者應該考慮更多因素才對，為什麼有出現上千人上底特律“抄底”的現象？
底特律的房價雖然很低，但是房產高稅收和目前城市糟糕的治安也讓低價房產並不具投資價值。投資者不應只考慮房價因素，資訊的獲取不夠充分也是投資者盲目選擇的原因。

6. 銀行屋的來源是什麼？銀行為什麼要將持有的銀行屋賣掉？
當許多房屋貸款人到期還不了銀行貸款的時候，銀行就會申請法院拍賣房屋，以實現自己的債權。但當房市低迷，房價下跌的時候，拍賣可能拍不出去，這時銀行只能自己擁有房屋。當銀行手上這種房屋越來越多時，意味著銀行的負資產越來越多。銀行為了減輕負資產的財產壓力，增加現金數量與流量，就會低價售出這些房屋，以實現損失的減少。

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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