美國商業法律通

更新日期：2016/8/11 9:37:36

前段時間的新聞恐怕大家略有耳聞，西雅圖一買家花了42萬7千美金，擊敗40多位競爭者搶到了一棟房子，卻是一棟地板塌陷、屋子長黴的危房，甚至還擔心空氣是否有毒。

如今美國的房市越來越讓人看不懂，房價究竟離譜到何種程度？真的要拿著現金才能搶得贏別人嗎？到底該不該買學區房？

今天，我們就請到了西雅圖知名房產經紀人甯彧來為大家答疑解惑：

華人資訊：你好，能和我們的讀者做個簡單的自我介紹嗎？

寧彧：大家好，我叫寧彧，我是一個國際人。我出生在南京，後來在上海同濟度過了美好的大學4年，接著去悉尼大學讀研究生，在悉尼生活了差不多4年。
因為老公畢業被美國公司錄取，所以我們搬來了西雅圖，一眨眼在西雅圖也生活了快4年啦。
我目前是華盛頓州持牌房屋經紀人，比較熟知北美房產市場動態，擅長於房屋銷售大資料分析，致力於為海內外顧客提供最佳的房屋買賣服務。

華人資訊：房屋經紀人和房產仲介有區別嗎？
 

寧彧：嚴格意義上說只是翻譯的問題，正規的仲介都是持有房產執照的。業內會用經紀人和仲介來區別持牌人是否加入了全美房產經紀人協會。
這是美國最大的房產經紀協會，我們公司要求大家必須加入此協會，說直白一點就是自己花錢讓更多的組織監督你，尤其是職業道德上的。就類似於國內的工會，有困難有抱怨有投訴找組織，哈哈哈。

華人資訊：你在西雅圖做房地產2年多，不算從業時間很長，你覺得自己算得上經驗豐富嗎？

寧彧：房地產行業往大了粗分有商業地產和住宅地產，換個角度分可以是自住地產和投資地產，再比如土地開發買賣和二手房買賣，所以我不敢說自己對美國房地產行業經驗豐富，但對於一般的西雅圖二手房屋買賣和一些住宅投資房的交易我覺得我算經驗豐富啊。
我的客戶跨度很大，預算上來說有30萬美金的也有300萬美金，年齡上來說有20歲出頭的年輕人也有6、70歲的中老年人，國籍上來說有美國的中國的英國的斐濟的等等。所以大家對房屋的要求和期待完全不一樣，而我自認為正是有了跨度很大的客戶群，使我在短期內迅速成長，快速獲取經驗值。
我們公司有些老經紀一年成交量很大，但他們說在10幾、20年的職業生涯中沒有高端房產交易的記錄，所以你問他們水邊豪宅的水岸大小是什麼他們並不一定知道，你可以問問我。

華人資訊：據說外國的年輕人不愛買房呀，你能分享一下年輕人買房的故事嗎？

寧彧: 可以啊。因為我和我先生從澳洲來，我們的朋友大多是中國人和澳洲人。而我是一群澳洲朋友裏年齡最大的(其實剛步入而立之年)，我發現我需要經常和他們念叨買房比租房划算。
而中國過來讀書的或者剛工作的來找我買房，不用我說什麼他們就開始計畫買個啥樣的房子然後自己住一間其他2間租給同事或者同學。這應該是文化的差別吧，中國人的房子情節好像是在血液裏的。
有個英國90後在我一聚會就嘮叨買房比租房划算的理論下終於在2015年年底買了套小獨棟。前兩天又出來聚會還沒等我嘮叨，他就和我說他有三個房客的租金收入基本承擔了他的房貸和地稅還有每月帳單，等於他目前免費住房子。
他說他盤算著等鄰居賣房子的時候把鄰居的房子買下來然後再做進一步打算。2015年買房和2016年買房還是有很大區別，他要是現在買房首先房價漲得厲害，而且他都不一定能搶得到，就算買下來了估計租金也不能完全承擔他的房貸了。所以你說他要感謝我不?哈哈哈。

華人資訊：現在西雅圖的房子要靠搶的嗎？

寧彧: 當然。以前買房子大家去看房，誰給賣家購房意向，賣家就和誰談。現在大多賣家都只開放3到7天讓大家看房，7天以後抽一天統一看意向合同然後選擇一個最好的合同。買家知道有競爭對手，當然大家都想方設法搶下自己喜歡的房子啦。
來找我諮詢的客人我都會問一個問題：你貸款有銀行預批書嗎？你現金買房的話錢能45天內打進信託帳戶嗎？如果你答案是沒有或者不能，那你不要找我看房子，因為浪費彼此時間和精力，尤其是你看到一個特別喜歡的但資金沒搞定，其實自己也不舒服。
我有的國內客戶半信半疑，但來西雅圖看房以後特別有體會。所以別人問我買房最重要的是什麼？我總回答：是錢到位，有錢就打款，沒錢趕緊辦貸款。

華人資訊：那西雅圖房市行情這麼好，那房產經紀應該都挺忙的吧，你忙得過來不？

寧彧：正是因為忙不過來，所以我一般接待的活躍客戶不超過3組，不算上各種只是口頭諮詢的。所謂活躍客戶就是資金到位或者貸款到位然後經常和我一起去看房子的客戶。
我得假設三組客戶同一天要求我看房子，那我每組客戶安排3個小時，一天9個小時就這麼過去了，所以我覺得再多接待幾組客戶我真心忙不過來。
通常一組活躍客戶和賣家有了雙方的合同以後，我就會立馬接待下一組客戶，所以同時期我的客戶可能有4到5組。
其實大多數時候大家不會心有靈犀地同時要求我看房，但我要確保自己的服務品質嘛，而且我剛剛做了媽媽，雖然我喜歡工作但是我也特別希望我還是有相對充分的時間在家裏陪伴寶寶。
 

華人資訊：恭喜你升級為媽媽了，想必你們家小寶寶一定非常可愛。現在有很多父母買房的時候都會考慮孩子上學的問題，這個問題你怎麼看？

寧彧：學區房是個永恆的話題。有句成語叫做“孟母三遷”，我的中國來的客戶基本上都會要求好的學區房，這是人之常情，美國人家裏有孩子的也這樣。但不同的是，在美國上學不是看你是否擁有這個學區內的房產，而是看你是否住在這個學區裏面，所以租房子也算。
我對西雅圖的各個學區，周圍環境交通，學校等級都做了研究，因為客人會問啊，這算是在客戶要求下迅速進步的一種表現吧，哈哈。
我個人倒不是很贊同一定要住在最好的學區，當然了，最實際的問題是買房的預算，還有就是我覺得寧做雞頭不做鳳尾也挺好的。同樣的房子換個學區可能房價要差2、30萬美金甚至更多，這些錢省下來住個大點的房子，或者用來給孩子做以後的教育基金，我覺得挺好的。
當然了，這麼有爭議的話題也沒有定論，公婆都有理，自己權衡就好啦。
 

華人資訊：確實，國內的學區房也是很貴的，看來哪里的學區房都不便宜。我知道你剛剛說了買房子最重要的是錢到位。但是我還是想問你除了錢到位以外最重要的是什麼？為什麼？

寧彧：除了錢到位以外，第二重要的當然是找個像我這樣的靠譜經紀人啦，哈哈哈。
因為對很多第一次買房賣房的人來說，整個流程除了經紀人以外還會牽涉到產權公司，第三方信託公司，房屋檢查師，房屋評估師，貸款銀行等等，這時候好的經紀人就是你的橋樑。
他會幫助你協調各個方面的工作，幫你和這些不同的機構和專業人士打交道，確保你買賣最後的順利完成。舉個例子，你想像一下一個賣家收到30個買家意向合同，幾百頁的紙在面前，他們是什麼感覺。這樣火的房子，一天內有十幾組買家來看房子，幾天內一共來了幾十組感興趣的買家。
如果賣家沒有一個得力的經紀人，他們要不分早晚地接聽無數電話，最後要和幾十位經紀人寫郵件或者打電話說抱歉我選擇了另一個買家。

如果賣家沒有一個得力的經紀人，他們如何可以迅速地推廣自己的房子，在幾十個買家裏選擇最合適的買家？相同地，就拿我來說，今天早上上市的新房源，如果賣家提出5天后統一看買家們給的意向合同，但保留提前接受買家的合同的權利，我下午就會安排買家客戶去看房，然後迅速做出判斷是否值得購買，給出參考價格，用合同中各種附加條款來保護買家各項權利，絕不讓客戶錯過好房。這也是我為什麼只接待3組活躍客戶的理由之一，我要確保我目前提供服務的買家不會錯過好房子。
我身邊有太多房產經紀人，他們可沒空今早出來個房子下午就可以帶你看。所以我說為什麼在選擇經紀的時候要著重考慮你選擇的經紀人是否以你的利益為先，對你們的合作非常認真負責，而不是看他賣出去多少房子，有多大牌。找到一個好的經紀人，他們會和你解釋清楚二手房買賣或者新房交易的各種流程和需要注意事項，幫助你們買到合適的房子。

 華人資訊：那如何找到負責又靠譜的經紀人呢？

 寧彧：除了朋友介紹，也可以自己在網站上搜索，現在有很多美國買房網都為經紀人和客戶提供了交流平臺，然後有些網站也有讓客戶評價的功能。我覺得很多經紀人從職業道德和工作態度以及經驗來談，都非常不錯和靠譜。
但說白了，人和人之間是否能談得來還是要看大家的性格還有溝通。一個你和他說話都沒有愉悅感的人，我覺得你們的合作恐怕也不會愉快。還有一種就是讓經紀人提供他服務過的客人郵件或者電話，你可以做一下調查，看看別人對他的評價如何，是否有依有據。

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