在美國買房前的產權調查及產權保險
流覽次數：6216    添加時間:2016/7/22    來源:美投行

無論是在中國還是美國，房屋的產權是基於依法登記才成立的。中國在過去一百多年裏，經歷了大清、民國和新中國三個政權，其中新中國改革開放前後是兩個不同時期，房地產制度缺乏連續性和穩定性。當前，很多中國的業主注意到了“房產證”正在向“不動產權證”演變。美國兩百多年的房地產制度雖有演變，但基本是穩定和連續的

掌握美國的房地產權，需要理解產權調查和產權保險制度，這是中國還沒有的制度。

產權調查(Title Search)

當買主與賣主簽訂了買賣合同後，產權公司的律師就要開始調查賣主的房子的產權記錄，即物業的產權轉移的歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等。如果有問題，就一定要解決了才能轉移產權，如果賣主不願意解決所查出的問題，那麼買主就可以中斷合同，定金退回給買主。

對大多數人來說，房子是家庭的最重要的投資，在購買一個房子的時候，其實不僅僅是購買一座建築及一塊土地，而實際上是購買這個財產的產權，也就是包含了『居住』和『使用』的權利。因此在房屋買賣契約簽署後，買方都需要通過有良好信譽的產權公司（Title Company ）作詳細的產權調查（Title Search），以便確認該房產的產權是否可以銷售和轉讓的（Marketability）。

一般而言，產權公司會仔細審查從最初的產權確定到目前為止的所有產權轉讓均符合法律的要求，也就是產權轉讓的過程是連續無瑕疵的。產權調查通常包括該房產是否有尚未還清的貸款、是否有抵押、是否有法院判決、以及是否有欠稅情形。產權公司的調查報告還會包括該房屋的使用狀調查（Certificate of Occupancy），即該房屋的使用狀況是否為合法的單一家庭（Single Dwelling）、雙家庭（Duplex）、或多家庭（Multiple Dwelling）、或住商兩用（Combo）等等。如果使用狀所載明的內容同合約中所述內容不一致的話，買方可就此同賣方進行合理的交涉，以確保所購買的房子的使用符合房屋使用狀的規定。如果賣方無房解決房屋現時的使用與房屋使用狀的規定一致的問題，則買方可以要求取消該買賣合約並拿回所支付的合約定金，通常是買賣價格的百分之十及產權調查的合理費用。

通常產權調查還包括下列內容：該房產是否違規改建的記錄，是否有違反其他相關政府部門規定的記錄，是否有消防局的違規記錄，買賣雙方當事人是否有申請破產等等，產權報告也會有地稅及水費繳納的記錄以便買賣雙方在過戶時作相應的調整。在過戶時，產權公司會提供由保險公司出具的產權保險（Title Insurance），根據這份產權保險，保險公司會保證產權的合法性以及有效性。

如果產權沒有任何問題，產權公司會給該房產提供產權保險(Title Insurance)，負責買賣雙方產權轉移和過戶手續(Closing)，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題，發生意外，產權公司承擔風險，給予賠償。

產權保險(Title Insurance)

如果產權沒有任何問題，產權公司會給該房產提供產權保險(Title Insurance)，負責買賣雙方產權轉移和過戶手續(Closing)，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題，發生意外，產權公司承擔風險，給予賠償。

產權保險一般分為兩種:

業主產權保險(Owner's Policy) 業主產權保險用來向買方保證待售房的產權,而且賣方確實擁有待售房的產權，同時也保證該待售房的沒有任何隱藏的風險包括財產權屬別人的、無法進入所有土地、地產無法上市買賣、該產權有末繳清帳單的抵押權等；投保金額是房子的買價，保金一般由賣方來付。業主產權保險通常是一次性費用，一直有效。

貸款產權保險(Lender's Policy) 貸款公司產權保險是保護貸款公司(Lender)所出借的金額能夠如期償還,保證買方是房子的新主人，並保證該貸款是該房子的第一順位貸款。投保金額是貸款額，一般由借款方即借款人支付保險費，價格通常較業主產權保險低。如果買房人不用貸款，此保險當然就不需要了。

新房也需要產權保險

在美國由於土地是私有的，二手房產權轉移的次數很多，產權糾紛很常見。那麼新房是不是就沒有產權問題了呢？新房也同樣存在產權糾紛的可能，因為新房下面土地的產權也可能有歷史上的產權問題。土地是開發商從私人手裏買來的，一塊土地說不定已經轉手很多次了。另外，有時新房的開發商欠付建築公司工程款的話，等新房建好之後，買主並不知道，買了過戶之後，建築公司來討債，而建商或開發商已破產或逃走，這時就由產權保險公司賠給建築公司。這種現象對於小建商或宏觀經濟不景氣的時候，發生的機會大一些。

總之，無論新房還是二手房，產權保險是保證美國房地產交易順利進行的最重要的制度。


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