如何投資美國房地產？
流覽次數：7003 添加時間:2018/2/9 來源:紀俊輝 Jervis Ji

現在投資美國產地產的優勢：

美國總統川普在聖誕前夕簽署了1.5萬億美元的減稅法案。這是白宮和共和黨長達一年的努力結果，是美國複雜的稅法30年來最大的改革，美國30年來最大規模的減稅。

川普總統說，這將大大促進美國經濟。而且，一些公司由於減稅的預期，已經給員工發放大筆獎金。

這項減稅法把美國在發達國家中屬於最高的公司稅率35%調低到21%，同時把千百萬美國納稅個人的稅率進行了簡化。將企業所得稅稅率從35%一次性下調至21%；遺產稅維持不變，但豁免額翻倍，家庭豁免額高達2200萬美金。

稅改法案通過之後，美國避險資產快速上漲。其中，黃金由1283美元/盎司上漲0.38%至1288美元/盎司，10年期美債收益率由2.34%回落3bp至2.31%。在這樣的情況下，美國房產及美國房產基金作為低風險的資產，將更受到國際投資者的歡迎。

分析人士認為，美國稅改將大大刺激美國經濟，增加就業機會，吸引更多的海外投資，美國房產前景看好。本次改革，房貸利息的免稅貸款總額上限由100萬美元下降至75萬美元。這看似會影響高房價地區買家的購房意願。但其實許多購房貸款餘額高的房主，也會因此不願意出售房屋，因為下調的房貸利率抵稅上限讓他們無法抵消成本，這自然就加劇了房屋供給量短缺的現狀。

同時，個稅起征點的降低勢必會讓美國多個區域的租房需求更加旺盛，房租也將會快速上漲。快速上漲的房租會讓市場迅速自動調節，加上短缺的房源，房屋價格會受堅挺的經濟發展影響而持續上漲。此次稅改相當於是為本就火熱的房地產市場更添了一把火。稅改方案公佈後，投資者普遍對租房市場更加看好，美國最大的租房公司股票更是在11月2號稅改方案宣佈後迅速上漲。

2017年12月2日法案通過後，美國避險資產更是立即以上漲作為回應。對於國際買家而言，現在投資美國房產不僅置業成本有所降低，同時也將迎來一個持續上漲的租賃市場。

美國房地產的購買流程：

新房買賣
1.先登記排隊
買新房第一步需要在建築商那裏做買房的登記，需要準備一些材料，包括存款證明和身份證明。

其中最重要的是存款證明。對於建築商來說，最理想的情況是購買者在美國的銀行有存款帳戶，銀行能夠提供美國的標準的月報表明細。這樣的存款證明是建築商最喜歡的。因為這樣他們能夠清楚地瞭解這個賬目的詳細情況，是否存在問題。

2.選擇房屋及配備
做好買房預先登記之後，建築商就會把登記者納入到選房的排隊名單之中。

一般來講，建築商會一邊建新房一邊通知排隊名單中的買主, 分期放出房源，一般每期有4到7套房子。如果已經登記名單中，建築商就會依次序通知實地看房，先到先選。

如果對當期推出的房子有不滿意，也可以要求建築商把名字在名單中往後推移。等建築商推出下一期房源的時候，再去看房。

從上面的說明可以看出，購買新房最重要的步驟是先做好預先登記。當您對某一個區域、某一個建築商的房子感興趣，就應該儘早到該建築商那裏做好買房登記。及早準備好存款證明和身份證明，提前去登記，以便排在選房次序名單的前面。

如果看中，就可買房簽約，並且交納訂金。對於買房者來說要先問清楚有沒有保護期限，在這個保護期限內, 如果改變注意，仍然可以退回訂金。簽約和繳納訂金之後，正式進入購房過戶的程序。貸款預批、簽訂合同、房屋檢查、購房過戶申請貸款、購買保險、交款過戶即可。

二手房買賣
1. 確定購房目的
決定去美國買房，首先要確定這套房子是用來自住還是投資？買房目的不同，挑選房產的標準也不同。如果是自住，需要慎重考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題；如果是投資，更多考慮的是未來升值。儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

2. 拿到貸款預批
中國人在美國買房可以申請貸款，但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子，買家需要先取得銀行給出的貸款預批信(pre-approval letter)，確定自己能夠貸到的金額之後，再去挑選房子。因為從申請到拿到預批信需要一兩個月的時間，賣家可能沒有耐心等待。目前，大多數在美國買房的中國客戶都是選擇現金全款支付房款，這也是他們在當地購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。

3. 簽署購房合同
經過一段時間的選房、看房之後，當遇到心儀的房子，經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書(offer)。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付定金，這筆資金會存入第三方監管帳戶中。

4. 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。

5. 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周後，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

6. 購買房屋保險
在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險。例如佛州要加保颶風險，加州要加保地震險等。

7. 產權過戶
在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款打到第三方監管帳戶中，之後進行產權過戶。大概兩周左右的時間，買方就可以拿到地契。地方政府的網站半年左右會更新一次，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。

美國房地產經紀人的職責：

“買方”房地產經紀人的職責：
• 評估買方的具體需要和期望，並找到符合這些要求和規格的房子。
• 協助買方確定他們能夠負擔得起的房屋（貸款預審），並在這個價格範圍內和區域內為買方尋找房屋。
• 協助參觀房屋 – 陪伴買家看房，或代表買方預覽房屋，以確保房屋滿足買方的要求和規格。
• 調查所選的房子，找出房屋是否有任何問題，以幫助買方在給出房屋購買的報價之前作出明智的決定。
• 在買方給選中的房屋給出報價之時提供合理的建議。
• 代表買方向賣方的房地產經紀人和賣方傳遞報價。
• 代表買方與賣方談判，幫助買方獲得買方心意的房屋，並讓買家獲得最佳的經濟利益。
• 協助買方為心意的房屋獲得貸款。
• 如果有需要，為買方提供一系列潛在的合格供應商（如搬運工、律師、木匠等）。
• 最重要的是，代表買方處理整個房地產交易。

“賣方”房地產經紀人的職責：
是忠實依照賣方的要求，代表賣方的利益，為房子上市前準備提供專業建議、上市文件和價格建議、負責找買家和協調交易中的各個環節。簡單說，美國房產的交易，不是買方和賣方的溝通，是代表雙方利益的經紀人在溝通和談判。通常情況下，買方經紀人接觸不到賣方，賣方經紀人也接觸不到買方，不過雙方經紀人的傭金都是由賣方支付。

如何使用1031延稅條款投資美國房地產：

“1031延稅法”又稱為同類財產交換法 (Like-Kind Exchanges)，是從美國國家稅務法第1031條款項中的規定而得名。在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產是用於商業性使用或投資，並且用於交換類似的資產，那麼交換過程中的資產利益得失不予承認，不用繳納其過程中產生的資本利得稅。”換言之，只要賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的房產，並且用於投資，就可以使用這一法條。

下面這個例子可以直接說明1031條款的優勢：
林女士在2013年7月1日以30萬美元的價格購入一套精品公寓並且出租給他人(作商業用途)，也付清了所有貸款，該公寓現市場價值為50萬美元。若林女士于2017年12月底打算購買另一套價值同樣為50萬美元的公寓，忽略房屋需要進行折舊的情況，此時她有兩個選擇：

若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售，但不在180天內購入新房產，就需要繳納一定比例的資產利得稅。因林女士持有房產已超過一年，純收入所應繳納的資本利得稅約為3萬美金。若林女士選擇利用1031條款，在45天內確認新房產，並在180天購入，用作投資或商業使用，就可以幫助她延後所需繳納的稅收，順利購置新房。

華人在換房時常見的錯誤：
第一，許多人會首先立刻去找新房，找到新房後才去處理賣舊房的事。正確的做法是賣房和買房可以同時進行，但在過戶時間上，必須是賣房在先，買房在後。在賣掉舊房後，你可能需要暫借一處地點居住，或是回租在已經出售的房產內，等待新房過戶。

第二，賣舊房時，不要一味想賣高價。你最終目的是希望賣房和買房能在180天內順利完成，因此不要待價而沽，建議降低理想價位，使舊房儘快出手。

第三，同樣的，對買家offer的選擇上，選擇最有把握買你房的那一位，儘量選擇全現金或貸款量少的買家，哪怕不是出最高價的。這樣做是讓你的賣房不出任何差池。

第四，沒有使用同一個律師。賣舊房和買新房雖然是兩個Case，但儘量聘請同一位律師，他瞭解你的狀況，會幫你協調出現的許多意外情況。

第五，不能把舊房買家的定金，去支付你買新房的定金。

使用1031延稅需注意的事項：
第一，使用1031延稅要及早準備，找有相關經驗的地產經紀協助處理整個換房事宜，把握好時間點，各個環節都要事先規劃好。千萬不能在賣掉舊房後，才想到要用1031，那就遲了。

第二，賣掉舊房的錢放到哪里？用於1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的律師處。這筆資金不能放入自己的帳戶，也不能放到你聘請的律師帳戶。

第三，你購買新房的價格一定要等於或大於舊房的價錢，任何有餘留的部分都要繳稅。

第四，45天的概念。在賣掉舊房的45天內，起碼要找好最多三處新的房產，登記在律師處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產。

第五，180天概念。賣掉舊房的 180天內必須過戶，否則1031延稅失效。請一定記住，180天不是半年，不是6個月，而是整整180天。

需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產增值。

1031 Exchange 最大的好處：
房東不但可以在售出物業後避免了增值稅的支出，還可以擁有價值更高的物業，比如陳先生20年前30萬購買的物業做了幾次1031交換後，現在持有的物業已經價值200萬，如果售出這棟房產的話，還是需要繳納資本利得稅的。不過不用擔心，如果陳先生決定把物業留給子女，這時可以建立生前信託。這樣子女接手物業後的tax basis 就變成200 萬了，所以當子女決定售出物業時，增值部分是從200萬算起的。

1031 Exchange適用的投資類型：
這點很重要，不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用於在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產(Real Property)和動產(Personal Property)。

商業用途指持有房地產用於交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。

財產交換必須是同樣性質，但可以品質高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。

不能用於自住房屋的買賣，也不能用於股票、債卷等財產的交換。

只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產，買美國的房地產，不能免繳資本利得稅。

從上面可以看出，要想順利的運用1031延稅法，必須要同時滿足不少要求：首先需要都是美國境內的房產，在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給“合格仲介”保管，納稅人和買賣仲介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。

外國賣家也有資格利用1031延稅交換條款：
美國政府規定外國賣家同樣適用1031延稅交換條款。除了上述一般性規則外，FIRPTA還針對1031延稅交換提出了一項額外要求，以避免預提10％的所得稅。此額外要求是，外國賣家必須向負責將舊房產從外國賣家轉移至買家/受讓人（如產權或第三方保管公司）的個人提供以下物品：
1. 美國國稅局針對特定交換交易出具的、允許受讓方無需扣稅的扣繳稅款憑證；
2. 外國賣家出具的、證明賣家已申請扣繳稅款憑證的通知。
首先，在轉讓任何房產前，任何外國業主都應提前計畫獲得ITIN，並在安排進行任何房產轉讓後儘快申請扣繳稅款憑證。其次，在銷售過程的早期，任何希望參與1031延稅交換的外國賣家都應向符合資質的仲介人士諮詢，並聘請經驗豐富的CPA，由其提供稅務或財務建議，並協助完成過戶和報稅流程。

在美國以公司(LLC)名義貸款買房合理避稅：

美國的稅務系統非常完善，在美國進行交易，避稅是其中非常重要的一點！今天就和大家說說在美國買房的避稅訣竅——以公司（LLC）名義貸款買房！

大部分人在美國買房都是以個人名義進行貸款買房，總的來說，個人買房手續簡單、貸款、報稅也很方便，最大的優點是可以有機會得到自住房25萬（個人）/50萬（夫妻）賣房利潤的免稅額。

目前這種方式幾乎已經成為國外買房的默認選項。但是，許多人都忽略了，在美國買房還有另一種方式：以公司（LLC）名義貸款買房！

那麼，以公司名義在美國買房到底有哪些好處呢？

一、合理避稅
以公司名義購房最大的優勢，就是可以避稅。如果房產是以公司名義購買的，那麼每年公司產生的花費就可以在報稅時被抵扣。

可以被抵扣的種類有很多，例如耗材購買、房屋修繕、水電網費、電話費以及平時開車的油費。只要合理利用國稅局的這一規定，那麼在每年報稅的時候可以通過公司節省出很多的費用。

贈與稅和遺產稅：如果想以個人的名義將房產贈與或者留給家人、子女，那麼外國公民贈與稅的免稅額度只有1.4萬元，遺產稅的免稅額度只有6萬元；而如果房產屬於LLC公司，那麼可以將家人添加到公司，然後以公司的名義進行“股權轉讓”和“股份繼承”，從而免去高昂的外國公民贈與稅和房產稅。根據有些州的法律，未成年人可以成為公司股東，因此以公司名義美國買房時，可以將未成年子女算成股東。

二、規避風險
用公司買房可以達到規避風險、債務隔離的目的。因為有限責任公司（Limited Liability Company）公司只負有限責任，由房產引起的債務不會連帶到公司的股東的個人資產。

簡單說就是在公司需要賠償他人的時候，賠償金額的上限就是股東對公司投資的總額，除非出現法庭認定有股東個人責任的特殊情況（piercing corporate veil），股東無須搭上自己對公司投資以外的哪怕一分錢！

比如在房子進行裝修時，有工人受傷或跌倒造成嚴重傷害，工人告房產所有人支付相應的醫療和法律費用。或者房屋的租客在家中意外受傷要求賠償，或者因為某些原因故意挑房屋的問題而起訴房屋擁有者。（此時房東購買的房屋租賃保險也會起到很大的保護作用）

如果房產是屬於公司名下的，那麼租客的起訴物件就是LLC公司。因為公司只承擔有限責任，股東個人資產就得到了很好的保護。

三、保護隱私
美國雖然是個非常保護隱私的國家，但是由於房地產行業的特殊性，屋主資訊記錄都是可以通過專業的房產公司查詢的。

但是如果以公司形式購買，那麼在房屋的報告中房屋擁有人就會是公司的名字，而不是個人的名字，可以保護個人隱私，不用將資訊公佈在市政網站上。

有不少明星，政客或高淨值收入的人群不想他們的名字直接公開在房產的產權上，他們就用公司名義來購買達到保護隱私的目的。很多在ONE57大樓購買房產的外國人都用離岸公司進行購買。

川普稅改後，公司所得稅大大降低，以公司形式購買投資房的優勢將會更加明顯。

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作者：紀俊輝 Jervis Ji
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如何投資美國房地產？流覽次數：7003 添加時間:2018/2/9 來源:紀俊輝 Jervis Ji

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流覽次數：7003 添加時間:2018/2/9 來源:紀俊輝 Jervis Ji