近年來，很多中國人湧入美國房市抄底。但是，由於不瞭解美國的稅法，常常遇到一些法律上的麻煩。本文就要談談這個問題。

從稅法上講，外國人是指區別于美國公民、美國居民(綠卡持有者)和美國稅法居民(在美國居住183天以上的外國人)的個人。投資房地產涉及的稅務主要包括：因擁有權而支付的房地產稅，出租、出售房地產時產生的所得稅，房地產買賣時的過戶稅。

房地產稅(Property Taxes)是地方政府(郡、市、鎮)向房地產的所有者徵收的稅收。無論是美國公民、居民或外國居民，每年都要向當地政府繳納房地產稅。房地產稅的金額大，是房屋開支的主要構成部分，投資者在購買前應該瞭解清楚房地產稅的金額。

房地產的出租收入(Income Tax on Rental Income)是外國人在美國的房地產的出租收入，可以分為經營收入和投資收入兩種，有著在稅法上的不同處理。如果外國投資者購買不動產後沒有親自參與經營管理，只是按時收租，那麼出租收入被視為投資收入(Investment Income)。外國投資者雇用的物業管理公司必須依法預扣出租收入(不是利潤)的30%並及時上交給國稅局，這稱為毛收入法(Gross Income Method)。如果物業管理未能盡其扣繳義務，國稅局可以向其追討外國投資者的稅款、罰款和利息，甚至提出刑事訴訟。如果沒有物業管理公司，房客則承擔了扣繳義務。毛收入法嚴重的限制了外國投資者的現金流量。

經營收入(Business Income)是投資者經營房地產的收入。如果投資者參與管理，那麼出租收入無須被扣繳30%，只需按照房租收入減去各種開支、費用、稅收後的淨利潤來繳稅(Net Income Method)。為此，外國投資者必須每季度需要估計利潤並預繳相應的稅款，年終向國稅局申報當年的盈利(虧損)狀況，並計算補稅或退稅的金額。國稅局允許只有投資收入的外國投資人選擇使用淨利潤法。通過申報W-8ECI表格，外國投資人可以避免被扣繳30%的毛收入。

外國人出售其在美國擁有的房地產，要就利潤繳納所得稅(Income Tax on Capital Gain)。如果房地產擁有不到一年，適用10~35%的累進稅率；如果超過一年，適用15%的長期資本利得稅率。為了防止外國賣家逃稅，法律規定買家在向外國賣家購買房地產時，必須從成交價中預扣10%並在20天之內國稅局申報8828表格。買家將8828-A表格交給外國賣家作為扣稅的證明。如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款 ，那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅，再支付最高可達一萬元的罰款。如果買家買的是自住屋，且房價少於30萬元，則買家可以免除扣繳的義務。在房屋成交的次年年初 ，外國賣家要向國稅局申報1040NR 表格, 並在附表D上申報上一年房產交易的利潤，並將所收到的8828-A表格附上作為預繳稅款的證明。如果之前預扣的稅款多過應繳稅款，外國賣家可以獲得退稅，反之補繳剩餘的稅款。除了聯邦所得稅，在絕大多數州，外國賣家還要就其利潤繳納州所得稅。 

美國多數的州，都對房地產交易徵收過戶稅(Real Estate Transfer Tax)。加州、紐約、佛羅里達等中國投資者鍾情的州都徵收房地產過戶稅。以紐約州為例，每500元徵收2元的過戶稅。同時，紐約市也向賣方徵收房地產過戶稅，住宅過戶稅率為50萬元之內的1%，50萬元之上1.425%，商業樓宇的過戶稅率為50萬元之內的1.425%，50萬元之上的2.625% 。紐約市的買家如果有房屋抵押貸款，還要繳納貸款金額2%~2.725%的房貸登記稅(Mortgage Recording Tax)。


文章來源於：拉斯維加斯華人資訊網